Постоянный автор RB. ru провел расследование появившихся в последнее время "экспериментальных" объектов "малоквартирного" строительства в ближнем Подмосковье. Насколько можно доверять свои деньги этим девелоперам - судить вам.
Одной из нашумевших этим летом историй строительства в Подмосковье оказался, возможно, знакомый читателям, конфликт. Владельцы земли в садовом товариществе Гавриково-1 в Ленинском районе, решили построить на своих наделах по шесть соток дом с целью коммерческой реализации жилья. В итоге на земле садоводов появилась необычной формы пятиэтажка, квартиры в которой разошлись быстро и успешно,
т.к. продавались значительно дешевле, чем, к примеру в типовых панельных домах в окрестностях МКАД.
Некоторые из покупателей успели даже начать делать ремонт и вложили в обустройство сотни тысяч рублей. Однако, когда встал вопрос о сдаче дома в эксплуатацию, выяснилось, что самодеятельная новостройка имеет проблемы с коммуникациями, а кроме того, оформление квартир в собственность в общем-то незаконно, поскольку на садовом участке многоквартирного дома не может возникнуть по определению. Ситуация затянулась, пока известно лишь, что губернатор Московской области Борис Громов дал поручения разобраться, как такое вообще могло произойти.
Идея на поверхности
Несмотря на некую театральную фееричность этой вполне банальной истории, в ней все-таки есть рациональное зерно. Состоит оно в том, что при строительстве небольших домов можно получить жилье, которое условно можно отнести к категории "доступное". Не требуется того ресурса инженерных сетей, как при "взрослом" городском строительстве, нет и затрат на инженерию, порой колоссальных, необходимых при возведении многоэтажных жилых комплексов.
Всего лишь требуется построить обычный дом, только не загородный дворец, а вполне себе скромный и поделить его на квартиры. Почему цены могут быть ниже, чем в микрорайонах типовых корпусов, интуитивно понятно. И как выясняется, подобные примеры на рынке уже есть. Только с нормальным регулированием земельных вопросов и более хорошо продуманной схемой продаж, чем в вышеупомянутом Гавриково-1.
Эксперименты по созданию доступного жилья не по госпрограмме строительства для погорельцев, а в рамках небольшого частного девелоперского бизнеса начали появляться на рынке ближнего Подмосковья в кризис и продолжают появляться по сей день. Они не сразу обрели портретные черты, но сегодня о них можно говорить более предметно. Во всех случаях девелоперы пытаются решить одну и ту же задачу: создать нормальное городское жилье с ценой около 1 млн рублей или, по крайней мере, 1,25 млн, с учетом роста цен наиболее дешевой части рынка за последний год.
Наиболее известны три проекта, все они находятся в Подмосковье на юге от столицы: "Володарская волость" в деревне Большое Саврасово Ленинского района, "Кузнечики" (не путать с микрорайоном от группы ПИК) в предместьях Подольска и поселок "Островцы" километрах в пяти за одноименной деревней в окрестностях Новорязанского шоссе. Чтобы не утомлять анализом каждого проекта по отдельности (это вы можете сделать самостоятельно, изучив сайты проектов или даже съездив на место), возьмемся лишь перечислить общие черты того, что можно действительно назвать новостройкой нового формата.
Коллективный портрет снаружи
Эти новостройки строятся на частных землях, где обычно бывает уже готов первый дом, строится второй, а места хватит еще, возможно, не на один десяток. Впрочем, крупной стройки можно не ожидать - здесь нет ни масштабных земляных работ, ни серьезной механизации, зато домов будет достаточно, чтобы выгодно было рядом с ними поставить магазин и завести прочие объекты социальной инфраструктуры. Если же стройка идет в действующем населенном пункте, то рядом уже есть детский сад и школа.
Местоположение обычно выбирается так, чтобы в транспортном отношении жители этих домов не чувствовали себя лишенцами по сравнению с покупателями обычных новостроек в народных кварталах из П-44Т. Т.е. чтобы дорога своим ходом до ближайшего московского метро была вполне сопоставимой с путем, который совершает типичный житель микрорайона типовых новостроек вокруг Москвы. Бывает и получше, как в случае с Большим Саврасово, откуда маршрутка идет по пустой второстепенной дороге и затруднения возникают уже между МКАД и метро "Домодедовская".
Наконец, о самих квартирах. Это обычное жилье с площадью однушек 35-40 метров и двушек около 60 метров. Можно "лепить" и большие метражи - обычно путем объединения квартир. Есть, правда, дополнение: над тремя обычными для таких новостроек этажами, находится еще один. Это мансарда, однако, особенность ее в том, что метры продаются почти за те же деньги, что и поближе к земле, а высота потолков может доходить до 6 метров (за счет скатов крыши).
Когда же потенциальный покупатель начинает задумываться: а не купить ли квартиру в хорошем спокойном окружении и почти в два раза дешевле, чем аналогичная площадь в народном проекте П-44Т, возникает резонный вопрос: а не будет ли, как в Гавриково? Тем более что прецедентов сдачи домов в эксплуатацию и превращения квартир в надлежащим образом оформленную частную собственность пока нет.
Задачка про слона
Применяемую строителями схему можно образно изложить следующим образом. Есть такой старый анекдот. Приехавший из-за границы путешественник совершенно невозмутимо ведет на поводке мимо таможенного поста слона, причем у животного веревкой привязаны к брюху и спине по буханке хлеба. Таможенник спрашивает, куда он ведет слона. На что получает ответ: это не слон, это бутерброд.
Что касается описываемого нами "малоэтажного" строительства, то процесс появления этих домов на свет, приобретения метров гражданами, оформления недвижимости в собственность и превращения квадратных метров в квартиру выглядит примерно так же, как цепочка трансформаций слона в легкую закуску.
Все превращения вроде бы находятся в строгом соответствии с действующим законодательством. Итак, сначала дом. Как известно, для того, чтобы возвести новостройку, нужно собрать огромное количество бумаг, пройти множественные согласования проекта и экспертизы и, наконец, получить разрешение на строительство.
Однако не все и не всегда так сложно. Например, чтобы построить небольшой жилой дом на участке, где таковое строительство разрешено, разрешения получать не надо. Статья 51 Градостроительного Кодекса РФ, пункте 17 указывает, что разрешение на строительство не требуется в случаях, оговоренных законодательством регионов. Кроме того, согласно
статье 49 того же Кодекса, для строительства ряда объектов не требуется государственная экспертиза. Сюда попадают малоэтажные строения не выше трех этажей, как сблокированные (но не более 10 блоков), так и многоквартирные. Кроме того та же статья говорит о том, что государственных экспертиз не проводится в отношении зданий
до 1500 метров, правда, речь идет в нежилых постройках.
Именно этим люди и пользуются. Нормативные пределы жилых домов, строящихся в Московской области, просто сведены из разных параметров, перечисленных в пунктах статьи 49. Не требуется ни экспертизы, ни разрешения на строительство дому высотой не
более 3 этажей и общей площадью не более 1500 метров. Правда, иногда добавляют к трем этажам подземный гараж (в случае с коттеджами-дворцами) или мансардный этаж, который как полноценный не засчитывается. Новые проекты малоквартирных домов практически все характеризуются как трехэтажный дом с мансардой. И его можно начать строить, избежав затрат на оформление исходно-разрешительной документации и получение разрешения на строительство, что в ситуации с обычными новостройками
ложится на плечи конечного покупателя.
Жилье, которое пока не квартира
Чтобы построить многоквартирный дом в соответствии с нормами закона 214-ФЗ (о долевом строительстве), земельный участок необходимо иметь в долгосрочной аренде. И
хотя законодательство позволяет строить маленькие квартирные дома, от проблем с долевым участием застройщики, а это собственники земли, стараются уйти. В случае с "просто домом" участок можно купить - как покупают землю под дачу.
Разумеется, необходимым условием должна быть возможность жилого строительства. Кстати, в случае с Гавриково доморощенных девелоперов подвело именно то, что они строили на сельхозземле без разрешенного капитального строительства и строили именно многоквартирный дом. И то, и другое было ошибкой. В свидетельстве о собственности на землю должно быть в максимальной степени оговорена возможность жилого строительства. Например, в случае с малоэтажным комплексом в Островцах, в этом документе указано "земля сельскохозяйственного назначения с правом возведения жилого дома и прописки в нем". Это, как говорится, необходимое и достаточное условие - можно построить и жить.
Понятно, что при разрешенном жилом строительстве строится именно "просто дом", а не многоквартирный дом, создание которого толкает на стезю 214-го закона. Так что никакого долевого участия.
Виды договоров в малоквартирных домах бывают самые разные. В Островцах, например, скопировали привычную по миру новостроек схему предварительного договора с заключением основного после завершения строительства - при оформлении прав собственности. В случае со стройкой в деревне Большое Саврасово, практикуется договор простого товарищества, т. е. совместной деятельности. Но и в том, и в другом случае будет очень четко прописано - продается не квартира. Дом, повторимся, не многоквартирный. Продается часть дома - переход права на нее не возбраняется, независимо от того, какая это часть, а ЖК РФ признает часть дома за один из видов жилья. Поэтому покупая метры в малом домике, вы становитесь будущим владельцем именно части некоего жилого строения. Максимум, что можно прописать в договоре - это то, какая именно часть дома покупается.
Явление квартиры
Когда дом построен, права на него целиком оформляются на владельца земли. А он уже, в соответствии с заключенными договорами, производит перевод прав на части выстроенного им жилого дома на тех, кто эти части купил. Тогда происходит последняя, самая замечательная итерация - превращение частей в квартиры. В качестве основания для этого используется статья 16 ЖК, в которой трактуются виды жилых помещений (жилой дом или его часть, квартира или ее часть и комната). Квартира в этой статье определяется так: "Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении".
Добавим, что за превращение части жилого дома в квартиру просят дополнительных денег. Сумма примерно сопоставима с гонораром за оформление прав собственности на обычную новостройку - порядка 25-30 тыс. рублей.
Вот собственно и конечный пункт витиеватого пути от слона к бутерброду. На вид изящно, иного слова даже не подберешь. Остается только посмотреть на успешный финал какой-нибудь одной из историй - ведь жизнь в формате доступного жилья только начинается.
Мнение юриста:
Ольга Миляева, ведущий юрист компании MAYFAIR Properties
Использование данной схемы неправомерно по следующим основаниям:
- 1. В соответствии с действующим законодательством члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества вправе возводить на принадлежащих им земельных участках, которые относятся к землям сельскохозяйственного назначения, а реже к землям населенных пунктов жилые строения, а также индивидуальные жилые дома в зависимости от вида разрешенного использования. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ индивидуальный жилой дом - строение не выше 3 этажей, предназначенное для проживания одной семьи, что никак не подразумевает общежитие на 20 квартир. Также в связи с этим доморощенные застройщики выдумывают мансарды и подвалы, чтобы построенную пятиэтажку выдать за индивидуальный жилой дом в три этажа.
- 2. Мощность инженерных сетей и коммуникаций также не может обеспечить всех потребность потенциальных собственников долей в таком строении, т.к. рассчитана на индивидуальный жилой дом.
- 3. Индивидуальный жилой дом (а по документам именно так и получается) не может состоять из квартир, что предусмотрено ЖК РФ, поэтому приобретатели помещений могут стать только сособственниками долей в таком строении со всеми вытекающими последствиями, а именно: сообща владеть и пользоваться, распоряжаться, учитывая преимущественное право сособственников на покупку доли. Кроме того, никакой правовой базы для превращения доли в квартиру нет.
- 4. Строительство многоквартирных домов в садовом товариществе нарушает одновременно и земельное, и градостроительное, и жилищное законодательство. В связи с этим существует перспектива признания такого строения самовольной постройкой и сноса.
- 5. Отсутствие государственных экспертиз, что предусмотрено Градостроительным кодексом для многоквартирных домов и процедуры ввода в эксплуатации, что позволяет нарушать нормы строительства, что в свою очередь должно представлять опасность для жильцов.
По Жилищному кодексу многоквартирным считается дом, в котором есть две или более квартиры. При этом каждая отдельная квартира должна иметь свой отдельный вход в помещение, которое находится в общем пользовании.
Как правило, в таком доме есть элементы, которые являются общей собственностью, принадлежащей владельца помещений. Такое понятие представлено в жилищном праве и законодательстве.
Для того, чтобы определить, какие дома относятся к многоквартирным, следует разобраться с некоторыми особенностями строительного сооружения.
Многоквартирный и жилой дом – это разные сооружения. Отличия в определениях только формальные, но понимание этого необходимо для работы с нормативно-правовыми актами.
Основное отличие многоквартирного дома от жилого – это наличие у последнего общего имущества. Если в доме есть общее имущество, то это многоквартирный дом, если нет – это жилой дом.
Многоквартирные дома могут иметь разнообразное количество этажей. В зависимости от соотношения высоты и длины здания, многоквартирные сооружения принято разделять на протяженные и точечные.
Высота точечных домов намного выше, чем длина, в большинстве случаев они имеют только один подъезд.
В зависимости от того, как люди входят в свои квартиры, многоквартирные дома принято делить на:
Понятие многоквартирного дома определено законодательством. Существуют характерные особенности такого здания, они заключаются в объектах, которые имеет многоквартирный дом:
- Помещения, составляющие жилой сектор – комнаты в общежитиях и квартиры в жилых домах. Как правило, подобные объекты принадлежат физическим или юридическим лицам в качестве собственности. Кроме того, квартиры могут принадлежать компаниям, физическим или юридическим лицам.
- Площади нежилого сектора . Подобные сооружения в большинстве случаев располагаются на нулевом секторе или первом этаже. На практике такие объекты могут быть собственностью различных юридических лиц или граждан.
- Площади иного назначения . Такие объекты не являются квартирами, их в здании может быть несколько. К ним относятся чердаки, лестничные клетки, подвалы, общие коридоры, подъезды, а также объекты лифтового хозяйства. Конструкционные ограждающие и несущие элементы, территория земельного прилегающего участка, на котором находится такой строительный объект, и другое имущество, принадлежит собственникам этого хозяйства.
Многоквартирный дом, как объект недвижимого имущества – это долевая собственность собственником квартир в таком доме.
Доля в праве собственности в многоквартирном доме пропорциональна площади помещения каждого конкретного собственника.
Следует учитывать, что, несмотря на долю в праве общей собственности, владелец жилого здания не может выделить свою долю в натуре.
Это означает, что собственник квартиры не имеет права захватывать часть лестничной площадки или лифта, либо без соответствующего решения на общем собрании собственников использовать чердак, крышу, подвал, или иное помещение, которое относится к общему имуществу, под свои цели – кладовка, мастерская и подобное.
В соответствии с Жилищным кодексом, управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора.
В современном мире, стоит знать, что считается придомовой территорией многоквартирного дома, а также, кто отвечает за поддержание порядка на ней.
Данный вопрос не теряет актуальности и в 2019 году, поскольку содержание земельного участка в нормальном виде, требует определенных расходов от собственников.
Но при разумном распоряжении этим ресурсом, участок придомовой территории может стать хорошим источником доходов.
Приобретая квартиру, не все задумываются, кому принадлежит прилегающий участок земли . На практике придомовую территорию нередко используют все, кому угодно и на свое усмотрение.
Поэтому вместо спортивной или детской площадки строится магазин, а на месте сквера – еще одна новостройка.
Придомовая территория многоквартирного дома – это земля, что располагается вокруг жилого дома, она определена и закреплена за ним землеустроительными и градостроительными документами в рамках отведенного участка.
Помимо самого дома, на этой территории могут находиться другие сооружения, которые принадлежат собственникам дома, необходимые для эксплуатации многоэтажки и удовлетворения потребностей ее жильцов и арендаторов.
Подобные постройки являются собственностью жильцов многоквартирного дома, поэтому они должны поддерживать их состояние в нормальном виде.
Придомовую территорий собственникам квартир передают бесплатно, но она считается объектом налогообложения. Размер налога для каждого жильца напрямую зависит от количества квартир в доме, между которыми он распределяется пропорционально.
Параметры данной территории, ее площадь и границы отображаются в кадастровом паспорте. Опираясь на эти показатели управляющие компании рассчитывают расходы на уборку участка.
Если придомовый участок не оформлен соответствующим образом, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета.
Площадь придомового участка определяются на основании существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.
Минимальным размером придомовой территории считается участок, площадь которого равна площади самого дома. Размеры участка возле многоквартирного дома определяются по специальным формулам.
Основной является формула, где нормативная площадь участка возле дома вычисляется произведением общей площади помещений дома на удельный показатель земельной доли на 1 кв. м жилья, учитывая количество этажей и возраст здания.
По факту площадь придомовой территории определяется расположением всех других объектов по отношения друг к другу. К придомовым землям относят:
- детские площадки;
- аварийные и пожарные проезды;
- сушки для белья;
- большие автостоянки, которые находятся в границах, принадлежащих дому.
Таким образом, участок считается собственностью многоквартирного дома, эго эксплуатация и содержание в нормальном виде производится за счет всех собственников жилья.
В 2019 году для большинства граждан не теряет актуальности вопрос, является ли двухквартирный жилой дом многоквартирным.
Понятие многоквартирного дома определено в постановлении Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
В соответствии с вышеупомянутым документом, многоквартирный дом – это совокупность двух и более квартир, которые имеют самостоятельные выходы. Поэтому такой двухквартирный дом считается многоквартирным .
Что касается вопроса, является ли общежитие многоквартирным домом, то следует понимать, что только приватизированные комнаты бывшего общежития после реконструкции могут относиться к домам, которые называют многоквартирными.
Комнаты в общежитиях составляют жилой сектор, это объекты многоквартирного дома . Таким образом, чтобы общежитие превратилось в многоквартирный дом, нужна инвентаризация и реконструкция. После этого необходимо изменить все адреса и переоформить документы.
С появлением таунхаусов на рынке, застройщики приводили много преимуществ нового формата жилого помещения.
Одним из плюсов, которые они называли, являлось то, что о ремонте крыши и покраске фасада позаботиться управляющая компания. Но по закону таунхаус не является многоквартирным домом.
С юридической стороны таунхаус – это блокированный жилой дом, а не многоквартирное сооружение. Поэтому управляющая компания оказывает сервисные услуги на территории общего пользования.
Между ней и собственником таунхауса заключается договор сервисных услуг, а также единый договор холодного водоснабжения и водоотведения.
Список услуг, которые оказывает управляющая компания, прописывается в гражданско-правовом договоре. Перечень статей зависит от того, что стороны захотят туда включить.
Наиболее простое разделение, доступное для понимания сферы услуг управляющей компании – это все, что начинается за пределами участка собственника жилья.
Таким образом, многоквартирные сооружения – это жилые помещения, которые имеют две или больше квартиры с отдельным выходом из здания.
Именно такие дома относятся к многоквартирным.
В многоквартирный доме есть элементы общего имущества собственников помещений в доме. По закону такое сооружение, как объект недвижимого имущества – это долевая собственность владельцев помещения.
Разница жилого дома и многоквартирного заключается в том, что у наличии последнего есть общее имущество . Собственниками многоквартирного жилого дома являются владельцы квартир, которые в нем расположены.
Здравствуйте профи и участники. Если неправильно разместила тему- прошу модераторов перенаправить.
Очень нужна компетентная помощь, ссылки, советы, просто информация по теме. В нашем регионе специалиста не нашли. Искали добросовестно, посетили несколько юристов и частнопрактикующего "решалу" от БТИ.
Готовы оплатить услуги специалиста, если имеется положительный опыт по теме.
Такая вот задачка на логику и смекалку: жилой дом площадью 1000 м. кв на земельном участке в 12 соток (ИЖС).
Дом строился по согласованному с гор. архитектурой проекту и в 1998 г. введен в эксплуатацию как «трехэтажный индивидуальный жилой дом».
По факту к трем этажам в придачу имеется отапливаемый цокольный этаж с высотой потолка 2,8 метра. Над землей около 1,5 метров с небольшими окнами. В проектной документации и в плане БТИ цокольный этаж обзывается подвалом.
Есть неотапливаемый чердак (полноценная мансарда) не отражается в проектной документации и в плане БТИ.И здание в долевой собственности- 3 сособственника. Планировка здания имеет три отдельных входа. За последние пару лет разделили коммуникации (у каждого сособственника свои лицевые счета и отдельный газовый, водяной и электроввод со счетчиками)
и осуществили перепланировку / разделение площадей на три изолированные части.
Не идеально: жилые помещения одной части находятся над жилыми помещениями двух других частей. Строился такой архитектурный монстр без оглядки на будущее для родителей и двух взрослых дочерей. Сейчас это уже три раздельных семьи со своими проблемами и конфликтами и сособственники не могут выйти из долевой собственности в рамках действующего законодательства.Временно зафиксировать ситуацию удалось путем перераспределения долей таким образом, чтоб жилплощадь, занимаемая и снабжаемая коммуникациями по лицевому счету каждого сособственника была равна его доле в пересчете на кв. метры. То есть выделить другие помещения этого дома при текущей планировке в пользование в пределах доли физически не возможно. Далее нотариально заверенное соглашение о выделении в пользование согласно составленному по техпаспорту БТИ плану, с описанием и нумерацией помещений. Соглашением оговорено право владельца, не согласуя свои действия с сособственниками, осуществлять ремонт, перепланировку и т. п. в выделенной в пользование части, а так же пользование теми частями дома, доступ в которые возможен только из его части (погреб, балкон, террасса, чердак).
Проблема № 1: при смене сособственника или осуществлении перепланировки с уменьшением/ увеличеним жилплощади соглашение можно опрокинуть в суде.
Проблема №2: продать такое сокровище за разумные деньги практически невозможно.
Случай наш не уникальный, и если мы в ситуации оказались естественным путем, то в Сочи, Адлере и в Крыму масса объявлений о продаже квартир на участках с отведением под ИЖС. Ради интереса взглянула на документы- анонсированные квартиры и таунхаусы значатся как индивидуальный жилой дом -долевая собственность без выделения в натуре. По зомбоящику показывали, как спецтехникой демонтировали такой дом прямо на глазах у жильцов где-то на окраине Краснодара. В нашем городе нашла в архивах несколько судебных решений о сносе малоквартирных строений на земле с отведением ИЖС. Один такой на соседней улице. Гуляю с собакой -поглядываю. Пока что « дом стоит-свет горит».Решения в рамках правового поля не вижу. Разделить дом можно вместе с участком, если есть одна вертикальная стена меж его частями, выходящая над крышей. Она то и будет межой. Тогда в документах будет значится «часть жилого дома». Типа таунхаус. У нас нет стены и жилые помещения одной части находятся над жилыми помещениями двух других частей.
Стали подумывать о переводе самого дома в статус малоквартирного. Но тут, как я понимаю, нужно начинать с земельного участка и нет никакой информации об имевшихся подобных случаях с успешным финалом. Посмотрела план застройки нашего микрорайона- рядомстоящие-послевоенные-страшненькие жилые (как раз малоквартирные) дома запланированы в необозримом будующем под снос с планироваем всей территории под общественно-деловую застройку.
Наш участок как то неясно обозначен на этих планах счастливого будующего.
Инициировать общественные слушания в такой ситуации боязно...
Может быть кто-то сталкивался с удачным решением такой головоломки?
Приобретая квартиру в малоэтажном жилом доме, потребитель получает возможность пожить в собственном особняке, пусть и «коммунального» типа. Отдельный огороженный дворик, собственные коммуникации, эстетичный внешний вид - и все это за относительно небольшие деньги.
Кризис внес коррективы в покупательский интерес, сместив его в сектор экономкласса . В связи с этим девелоперы вынуждены были изменить свои приоритеты и приступить к поиску новых форм строительства. Все чаще в последнее время становятся популярны малоэтажные дома с малоквартирной планировкой. Преимуществом такого дома является наличие детской площадки, парковки и ограждение личной территории. Как убеждают застройщики, существенного отличия в их стоимости и стоимости стандартной «панели» нет.
Преимущества малоквартирных домов в Подмосковье
Дома-коттеджи на несколько квартир очень схожи с городскими таунхаусами , которые могут встречаться в различных вариациях: дуплексы, триплексы и т.д. С другой стороны, по своей сути они больше близки к загородным жилым комплексам высотой в 3-5 этажей. Застройщики уделяют особое внимание тому факту, что каждый такой дом расположен на собственном участке земли. Они даже для продвижения своей продукции на рынке выбрали лозунг «Купи себе кусочек особняка».
Главное отличие домов-коттеджей от таунхаусов в том, что минимальная площадь расположенных в них квартир равна 40 кв. м против 200 кв. м таунхаусов. То есть, даже имея невысокую цену за «квадрат», таунхаус оказывается многим не по карману. Те же, кто со своими финансовыми средствами могут рассчитывать только на покупку обычной квартиры в многоэтажке, получат возможность проживать в особняке.
Малоквартирные дома в Подмосковье подыскать не сложно, тем более что стоимость земли там намного меньше по сравнению со столицей. Дома рассчитаны на 6-14 квартир с площадью от 40 до 90 кв. м. Их планировка дает возможность самостоятельно моделировать внутреннее пространство. К каждому дому подводится независимая система отопления, с помощью которой можно устанавливать уровень тепла по отдельности в каждой квартире, иногда бурится отдельная скважина, а также имеется система вентиляции и собственная очистная станция. Это позволяет получить абсолютную автономность от городских сетей, кроме электроснабжения. Оплата за коммунальные услуги в таком доме сопоставима со стоимостью этих же услуг в городской многоэтажке - что очень важно. При строительстве домов применяются энергосберегающие технологии. В отделке фасадов используются всевозможные материалы: и штукатурка, и натуральный камень, и клинкерная плитка и т.д. Еще одним преимуществом малоэтажные малоквартирных домов является тот факт, что на строительство высотки уходит не меньше двух лет, а малоэтажный объект можно возвести за несколько месяцев.
Есть ли преимущества у жильцов «коммунального особняка» перед хозяевами панельных домов? Ответим однозначно - есть, и много. Ну, во-первых, немаловажный фактор - собственная территория. Попробуйте найти тихий дворик близ домов экономкласса, где может и ребенок спокойно погулять, и машину есть куда поставить. Во-вторых, доступны городские удобства (объекты инфраструктуры города совсем рядом) и наравне с этим жители получают преимущества проживания на природе . И последний плюс - гарантия отсутствия неблагополучных жильцов, так как у них просто не хватит наличных денег на приобретение такого жилья.
Сломать стереотипы
Как-то так сложилось, что для Подмосковья малоэтажные строения - оптимальный вариант , ведь они не заслоняют собой интересную панораму. Небольшие особнячки; невысокие 3-5-этажные здания, прямо в которых размещены магазинчики; дворики со спортивными площадками, сплошь увитые зеленью и другие непременные атрибуты малоэтажной жилой среды - характерные признаки подмосковной жизни. Судя по всему, девелоперы задались целью возродить жилую среду Подмосковья. Строящиеся комплексы органично вписываются в уже существующую систему улиц и кварталов, и при этом жители остаются с привычным жизненным укладом города.
Пока строительство домов-коттеджей предлагает ограниченное число застройщиков, поэтому найти покупателей не так и сложно. Трудности в другом: у людей годами складывались стереотипы, что можно жить только в многоэтажном доме либо в отдельном коттедже (хотя он многим не по карману). Других вариантов нет. С наступлением кризиса покупатели стали предъявлять к жилью больше требований. Теперь им недостаточно получить за свои деньги обыкновенную коробку из бетона, им хочется жить в красоте и с комфортом. Как раз это и может дать малоэтажная застройка . Кроме красивых уникально оформленных домов, жилец получает вместительное личное пространство с абсолютной гарантией безопасности. Вывод - малоэтажные жилиые дома в Подмосковье - отличный, удобный, современный тип жилья.
Строительство малоквартирных домов – на пике интереса. Ажиотаж подстёгивается намерением столичных властей застроить новые территории Москвы именно такими домами. Но у покупателей подобных квартир, построенных частниками, очень высок риск нарваться на мошенников. А у соседей – лишиться газа, воды и электричества.
Первые малоквартирные дома появились ещё до кризиса. Их строительство было вызвано проблемами жителей Рублёвки с прислугой. Дело в том, что удорожание земель по рублёвскому направлению привело к вымыванию с этих территорий деревенских и поселковых жителей, когда-то и составлявших костяк горничных, садовников, сантехников, плотников и прочих работников в местных поместьях. Разумеется, можно поселить у себя няню и дворецкого. Но селить ещё и тренера по фитнесу, и педагогов для детей, и врачей… Да что врачи – в окрестных магазинах появились проблемы с персоналом. Ну не среди местных же жителей было искать продавщиц, кассиров и разнорабочих! В общем, жители Рублёвки поняли, что оказались в золотой резервации – цены на землю просто выжгли из округи всех, кто мог бы предоставить им необходимые услуги.
Тогда и пришла кому-то из девелоперов прекрасная идея – построить на Рублёвке дома для тех, кто мог бы работать в местном сервисе. Один из первых таких домов, кстати, был построен на территории пансионата Управделами президента. Были эти дома невелики этажностью – до шести этажей. Во-первых, это позволяло обойтись без сложного инженерного оборудования вроде лифтов или насосов для воды. Во-вторых, сама технология строительства малоэтажных домов дешевле: можно, например, строить дома из пено- и газобетона без дорогостоящего монолитного каркаса. В-третьих, для строительства таких домов не нужны многочисленные разрешения, экспертизы и проч., что удлиняет и удорожает подготовку проекта.
Однако быстро выяснилось, что квартирами в таких домах живо интересуются московские пижоны, которым очень хочется жить на Рублёвке, но денег на это нет. Мгновенно появились проекты комплексов, квартиры в которых по стоимости были сравнимы с жильём в «спальных» районах Москвы. Разразившийся кризис приостановил эти проекты. Однако он же дал новому виду жилья второе дыхание.
Кризис и сопутствующие ему трудности у ипотечных заёмщиков для многих представителей среднего класса практически поставили крест на возможности купить нормальное жильё. Именно нормальное, то есть такое, в котором свободно могут жить супруги с детьми. Это двух-трёхкомнатная квартира. Выяснилось, что максимум, что может себе позволить молодая семья москвичей, – это «однушка» в пригороде, за которую придётся отдавать зарплату одного из супругов на протяжении 15–20 лет.
И тут – сенсация. Практически рядом с Южным Бутовом появились квартиры по цене от 1,8 млн рублей! Это за однокомнатную. А были и двухуровневые трёхкомнатные – за какие-то 3 млн рублей. За такую цену даже в разгар кризиса можно было приобрести разве что «однушку» на юго-востоке Подмосковья. Неудивительно, что квартиры эти разбирались как горячие пирожки.
Правда, довольно быстро выяснялись некоторые смущающие моменты. Во-первых, дома строились на шестисоточном участке в СНТ «Гавриково-1». То есть на сельскохозяйственной земле, не предназначенной для капитального строительства. Во-вторых, хотя эти дома были зарегистрированы, регистрация шла по так называемой дачной амнистии, то есть без точных параметров дома и квартиры. Просто земельный участок со строением. Когда уже первые счастливые покупатели решили справить новоселье, выяснилось, что жить в этих домах невозможно – нет ни достаточного количества электрических мощностей, ни достаточного количества воды. Наконец, возмущались стройкой другие члены СНТ: кому хочется иметь многоэтажку рядом со своими грядками!
По теме
После долгих препирательств регистрация этих домов была признана незаконной, тогдашний губернатор Московской области Борис Громов поручил разобраться в ситуации.
Однако почин оказался заразительным: дома на садовых участках стали расти по стране как грибы. Одинцовский район, Балашиха... такие «подснежники» растут по всему Подмосковью. Их строители учли опыт Гаврикова. Теперь такие дома стараются строить, во-первых, не выше трёх этажей плюс мансарда и подвальный гараж – такие дома считаются индивидуальными и не подпадают под необходимость получения разрешений и стройнадзора. Во-вторых, земли под застройку выбираются уже не в СНТ, где запрещено капитальное строительство, а как минимум «дачка», с правом возведения жилого дома и прописки. В-третьих, застройщики стараются решить вопрос с коммуникациями. Где-то удаётся «договориться» с энергетиками – и выделенные на участок 15–20 Квт делятся на квартиры. Где-то застройщики ставят газгольдер для обеспечения жителей газом. Есть примеры, когда застройщик ставил когенератор, вырабатывающий электричество.
Понятно, что и «обычные» застройщики, и местные власти смотрят на такие дома с плохо скрываемой ненавистью. Первые – из-за конкуренции, а вторые – из-за потери дохода. Легко посчитать, что если разница между квартирой в таком доме и квартирой в соседней «панельке» составляет минимум 200%, то административная рента чиновников, состоящая из различных обременений застройщика (от строительства детского сада до устройства газонов), оплаты всевозможной документации, экспертиз, согласований, надзора и просто взяток, составляет 100% стоимости строительства вместе с прибылью.
Закон здесь невнятен. Так, статья 51 Градостроительного кодекса РФ, пункт 17 указывает, что разрешение на строительство не требуется в случаях, оговорённых законодательством регионов. Кроме того, согласно статье 49 того же кодекса для строительства ряда объектов не требуется государственная экспертиза. Сюда попадают малоэтажные строения не выше трёх этажей, как сблокированные (но не более 10 блоков), так и многоквартирные. Кроме того, та же статья говорит о том, что государственных экспертиз не проводится в отношении зданий до 1500 метров, правда, речь идёт о нежилых постройках. Мансарда и подвальные помещения в указанные нормы не входят.
Таким образом, закон не может запретить строить на собственной земле, предназначенной для капитального строительства (это либо «дачка», либо, что реже, ИЖС) любое здание высотой не более трёх этажей, не считая мансарды и подвала, с общей площадью до 1500 квадратных метров. Так же как не может запретить продавать этот дом по частям – ЖК РФ признаёт часть дома за один из видов жилья. Единственное ограничение здесь – застройщик не может строить с привлечением денег дольщиков. Но и здесь нашёлся выход: продают такие квартиры, как правило, либо по предварительному договору, либо по договору простого товарищества.
Однако есть нюанс – во всех этих случаях продаётся не квартира, а участок с частью дома на нём. Единственное, обычно указывается, какая именно часть. Когда дом построен, права на него целиком оформляются на владельца земли. А он уже в соответствии с заключёнными договорами производит перевод прав на части выстроенного им жилого дома на тех, кто эти части купил. Тогда происходит превращение частей дома в квартиры. В качестве основания для этого используется статья 16 ЖК, в которой трактуются виды жилых помещений (жилой дом или его часть, квартира или её часть и комната). Квартира в этой статье определяется так: «Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».
Сказать, что покупатели таких квартир рискуют – значит не сказать ничего. Но люди идут на риск, потому что иного выхода у них просто нет. За такие деньги ничего другого купить они не смогут.
Впрочем, за последние два года появились и более цивилизованные варианты «теремков в огороде». Как правило, это малоэтажные дома в организованных коттеджных посёлках.
Они соединили в себе идею первоначальных рублёвских малоэтажек с дикими пятиэтажками Гаврикова. В результате получилось то, что сегодня риелторы называют мультиформатным посёлком. Как правило, это организованный посёлок, в котором мирно сосуществуют коттеджи, таунхаусы (как классические, так и дуплексы, триплексы и прочие варианты сблокированных домов), а также малоквартирные дома – стандартно они имеют максимально разрешённые три этажа плюс мансарда, квартиры в которой стоят не дешевле, и гараж в подвале.
При таком расположении покупатели малоквартирных домов уже не рискуют остаться без коммуникаций – поселковые мощности, как правило, рассчитаны на обеспечение их потребностей. Жители квартир при этом выгодны жильцам традиционных коттеджей: они помогают сделать выгодным строительство поселковой социальной инфраструктуры и снижают коммунальные платежи.
Хотя эта выгода на престижных направлениях бывает сомнительная – особенно если решение о строительстве малоквартирных домов застройщик принял уже после продажи участков под коттеджи. «Я уехал из Москвы, чтобы жить в тишине, а теперь возле моего дома Шанхай!» – возмущается покупатель коттеджа в одном из посёлков на Новорижском шоссе. А жители «Шанхая» страдают из-за частых отключений электричества (мощностей всё же на всех не хватает) и отсутствия в округе детских садов. «Зато по цене «однушки» в Москве», – успокаивают они себя. Однако, может, лучше властям задуматься о снижении административной ренты на строительный бизнес?
