Izmaksu pieeja- tas ir vērtēšanas metožu kopums, kas balstās uz novērtējuma objekta atjaunošanai vai nomaiņai nepieciešamo izmaksu noteikšanu, ņemot vērā uzkrāto nolietojumu. Tas ir balstīts uz pieņēmumu, ka pircējs par gatavo objektu nemaksās vairāk kā par līdzīga lietderības objekta izveidi.
Informācija, kas nepieciešama, lai piemērotu izmaksu pieeju:
Algu līmenis;
pieskaitāmo izmaksu summa;
aprīkojuma izmaksas;
Būvnieku peļņas rādītāji noteiktā reģionā;
Būvmateriālu tirgus cenas.
Izmaksu pieejas priekšrocības:
1. Vērtējot jaunus objektus, izmaksu pieeja ir visuzticamākā.
2. Šī pieeja ir piemērota vai vienīgā iespējamā šādos gadījumos:
§jaunās būvniecības izmaksu tehniskā un ekonomiskā analīze;
§pamatojums nepieciešamībai atjaunināt esošo iekārtu;
§īpašu mērķu ēku novērtēšana;
§ izvērtējot objektus tirgus "pasīvajos" sektoros;
§zemes izmantošanas efektivitātes analīze;
§objektu apdrošināšanas problēmu risināšana;
§nodokļu problēmu risināšana;
§vienojoties par citām metodēm iegūtā īpašuma vērtību.
Izmaksu pieejas trūkumi:
1. Izmaksas ne vienmēr ir līdzvērtīgas tirgus vērtībai.
2. Mēģinājumus panākt precīzāku novērtējuma rezultātu pavada straujš darbaspēka izmaksu pieaugums.
3. Neatbilstība starp novērtējamā īpašuma iegādes izmaksām un tieši tāda paša objekta jaunas būvniecības izmaksām, jo uzkrātais nolietojums tiek atņemts no būvniecības izmaksām novērtēšanas procesā.
4.Veco ēku reproducēšanas izmaksu aprēķināšanas problemātiskums.
5. Veco ēku un būvju uzkrātā nolietojuma apjoma noteikšanas sarežģītība.
6. Zemes gabala atsevišķs novērtējums no ēkām.
7. Zemes vērtēšanas problemātiskums Krievijā.
Izmaksu pieejas posmi(skat. attēlu):
Zemes gabala pašizmaksas aprēķins, ņemot vērā efektīvāko izmantošanu (Cz).
Aizstāšanas izmaksu vai aizstāšanas izmaksu aprēķins (Svs vai Szam).
Uzkrātā nolietojuma aprēķins (visi veidi) (Sizn):
Objekta pašizmaksas aprēķins, ņemot vērā uzkrāto nolietojumu: Miega = Svs-Sizn.
Nekustamā īpašuma galīgās vērtības noteikšana: Sit = Sz + Sleep.
Rīsi. Nekustamā īpašuma vērtības noteikšanas kārtība, izmantojot izmaksu pieeju
Izmaksu aprēķināšanas metodes. Sastādot investora un darbuzņēmēja tāmes (aprēķinus) alternatīvi, var izmantot šādas izmaksu aprēķināšanas metodes:
resurss;
resursu indekss;
pamatindekss;
pamata kompensācija;
pamatojoties uz datu banku par iepriekš uzbūvētu vai projektētu analogo objektu izmaksām.
Resursa metode - aprēķins pašreizējās (prognozējamās) cenās un resursu (izmaksu elementu) tarifos tiek veikts, pamatojoties uz nepieciešamību pēc materiāliem, izstrādājumiem, konstrukcijām (ieskaitot ražošanas procesā izmantotās palīgierīces), kā arī uz datiem par attālumiem un to nodošanas metodēm. piegāde uz būvlaukumu , enerģijas patēriņš tehnoloģiskām vajadzībām, būvmašīnu darbības laiks un to sastāvs, strādnieku darbaspēka izmaksas.
3A. Īpašuma nolietojuma noteikšana
Nolietojumu raksturo īpašuma lietderības samazināšanās, tā patērētāja pievilcība no potenciālā investora viedokļa un izpaužas kā vērtības samazināšanās (nolietojums) laika gaitā dažādu faktoru ietekmē. Nolietojumu (I) parasti mēra procentos, un nolietojumu vērtē kā nolietojumu (O).
Atkarībā no iemesliem, kas izraisa īpašuma nolietojumu, izšķir šādus nolietojuma veidus: fizisko, funkcionālo un ārējo.
Fiziskais nolietojums - nolietojums, kas saistīts ar objekta veiktspējas samazināšanos dabiskās fiziskās novecošanas un ārējo nelabvēlīgo faktoru ietekmes rezultātā;
Funkcionālais nolietojums - nolietojums, kas radies neatbilstības dēļ mūsdienu prasībām šādiem objektiem;
Ārējais nolietojums - nolietojums ārējo ekonomisko faktoru izmaiņu rezultātā.
Fiziskais un funkcionālais nodilums ir sadalīts noņemamā un nelabojamā.
Noņemams nodilums - tas ir nodilums, kura novēršana ir fiziski iespējama un ekonomiski iespējama, t.i. izmaksas, kas radušās, lai novērstu vienu vai otru nolietojuma veidu, veicina objekta vērtības pieaugumu kopumā.
Visu iespējamo nolietojuma veidu apzināšana ir īpašuma kumulatīvā uzkrātā nolietojuma summa. Kumulatīvais uzkrātais nolietojums ir atkarīgs no objekta kalpošanas laika. Apsveriet galvenos vērtēšanas jēdzienus, kas raksturo šo rādītāju.
Ēkas fiziskais mūžs (FZh) - ēkas ekspluatācijas periods, kurā ēkas nesošo konstrukcijas elementu stāvoklis atbilst noteiktiem kritērijiem (konstrukcijas uzticamība, fiziskā izturība u.c.). Fiziskā dzīve beidzas, kad objekts tiek nojaukts.
Hronoloģiskais vecums (XV) - laika periods, kas pagājis no objekta nodošanas ekspluatācijā līdz novērtējuma datumam.
Ekonomiskā dzīve (EJ) nosaka darbības laiks, kurā objekts gūst ienākumus. Šajā periodā notiekošie uzlabojumi veicina īpašuma vērtību. Objekta saimnieciskais mūžs beidzas, kad ar objekta ekspluatāciju nevar gūt ienākumus, par ko liecina atbilstošā likme salīdzināmiem objektiem šajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā.
Efektīvais vecums (EV) tiek aprēķināts, pamatojoties uz ēkas hronoloģisko vecumu, ņemot vērā tās tehnisko stāvokli un novērtēšanas dienā dominējošos ekonomiskos faktorus, kas ietekmē novērtējamā īpašuma vērtību.
Atlikušais ekonomiskais mūžs (OSE) ēkas - laika periods no novērtēšanas datuma līdz to saimnieciskā mūža beigām (3.4. att.).
Nolietojums vērtēšanas praksē pēc nozīmes ir jānošķir no līdzīga grāmatvedībā lietotā termina (amortizācija). Paredzamais nolietojums ir viens no galvenajiem parametriem, kas ļauj aprēķināt novērtējamā objekta pašreizējo vērtību konkrētā datumā.
Rīsi. Ēku dzīves periodi un to raksturojošie rādītāji
Fiziskā pasliktināšanās - objekta tehnisko un ekspluatācijas īpašību pakāpeniska zaudēšana, kas sākotnēji tika noteiktas būvniecības laikā, dabas un klimatisko faktoru, kā arī cilvēka dzīvības ietekmē.
Ir četras metodes, kā noteikt ēku un būvju fizisko nolietošanos:
Normatīvs (dzīvojamām ēkām);
izmaksas;
Dzīves laika metode
· eksperts.
Normatīvā metode fiziskā nolietojuma aprēķināšana ietver dažādu starpnozaru vai departamentu līmeņa normatīvo instrukciju izmantošanu.
būtība izmaksu metode fiziskā nodiluma noteikšana ir ēkas elementu atjaunošanas izmaksu noteikšana.
Ēku fiziskā nolietojuma noteikšana mūža metode . Fiziskā nolietojuma, faktiskā vecuma un ekonomiskā mūža rādītāji ir noteiktā proporcijā, ko var izteikt ar formulu:
ES valkāju;
EV - efektīvais vecums;
VF - tipisks fiziskās dzīves periods;
OSFZh - atlikušais fiziskās dzīves periods.
funkcionāls nodilums. Funkcionāla nolietojuma pazīmes vērtējamajā ēkā - telpas plānojuma un/vai konstruktīvā risinājuma neatbilstība mūsdienu standartiem, tajā skaitā dažādas iekārtas, kas nepieciešamas būves normālai ekspluatācijai atbilstoši tās esošajam vai paredzētajam lietojumam.
Noņemams funkcionāls nodilums nosaka nepieciešamās rekonstrukcijas izmaksas, veicinot efektīvāku īpašuma ekspluatāciju.
Funkcionālā nodiluma cēloņi:
trūkumi, kuru dēļ jāpievieno elementi;
trūkumi, kas prasa elementu nomaiņu vai modernizāciju;
Superuzlabojumi.
Neatkopjams funkcionāls nodilums ko izraisa novērtēto ēku novecojušas konstrukcijas īpašības attiecībā pret mūsdienu būvnormatīviem. Nelabojama funkcionālā nolietojuma pazīme ir ekonomiski neizdevīgi radīt izmaksas, lai novērstu šos trūkumus. Nelabojama funkcionālā nodiluma izmaksas var noteikt divos veidos:
1) nomas zaudējumu kapitalizācija;
2) ekspluatācijas izmaksu pārpalikumu kapitalizācija, kas nepieciešama ēkas uzturēšanai pienācīgā kārtībā.
Ārējais (ekonomiskais) nolietojums - objekta nolietojums ārējās vides negatīvās ietekmes dēļ attiecībā uz novērtējuma objektu: tirgus situācija, noteiktai nekustamā īpašuma izmantošanai noteiktie servitūti, izmaiņas apkārtējā infrastruktūrā un likumdošanas lēmumi nodokļu jomā u.c. . Nekustamā īpašuma ārējais nolietojums vairumā gadījumu ir neatgūstams atrašanās vietas nemainīguma dēļ, bet atsevišķos gadījumos tas var “noņemt pats sevi” apkārtējās tirgus vides pozitīvo izmaiņu ietekmē.
Lai novērtētu ārējo nodilumu, var izmantot šādas metodes:
īres zaudējumu kapitalizācija;
salīdzinošā pārdošana (pāra pārdošana);
ekonomiskais dzīves ilgums.
Kalpošanas laiks ir konstrukcijas elementu un visas ēkas funkcionēšanas kalendārais ilgums, ievērojot apkopes un remonta pasākumus.
Ēkas netraucētai lietošanai nepieciešams periodiski nomainīt (vai atjaunot) dažus konstrukciju elementus un inženiertehnisko iekārtu sistēmas (piemēram, grīdas, koka grīdas, ūdens apgādes sistēmas utt.). Tehniskās ekspluatācijas noteikumu ievērošana noteicošā mērā nosaka konstrukcijas elementu un visas ēkas standarta kalpošanas laika izpildi. Piemēram, tērauda jumts ir paredzēts 15 gadu kalpošanai, ja tas tiek krāsots ik pēc 3-5 gadiem. Pārkāpjot šo noteikumu, tērauda jumta kalpošanas laiks tiks samazināts uz pusi.
Ēku un būvju nolietojums ir tāds, ka atsevišķas konstrukcijas, iekārtas un ēka kopumā pamazām zaudē savas sākotnējās īpašības un izturību. Konstrukcijas elementu kalpošanas laika noteikšana ir ļoti grūts uzdevums, jo rezultāts ir atkarīgs no daudziem faktoriem, kas veicina nodilumu. Tāpēc ēku standarta kalpošanas laiks ir atkarīgs no galveno konstrukciju materiāla un tiek aprēķināts vidēji. Spēkā esošās normas (1. un 2. tabula) paredz atšķirīgu kapitāla grupu skaitu ražošanas (4 klases), sabiedriskajām (9 grupas) un dzīvojamām ēkām (6 grupas).
1. tabula Dzīvojamo ēku klasifikācija pēc kapitāla
| Ēku grupa | Ēkas un konstrukcijas elementu raksturojums | Ēkas kalpošanas laiks, gadi |
| es | Ēkas ir akmens, īpaši kapitāls; pamati - akmens un betons; sienas - akmens (ķieģeļu) un lielbloku; grīdas - dzelzsbetons | 150 |
| II | Ēkas ir mūra, parastas; pamati - akmens; sienas - akmens (ķieģeļu), lielbloku un lielpaneļu; grīdas - dzelzsbetona vai jauktas, kā arī akmens velves uz metāla sijām | 125 |
| III | Ēkas ir mūra, vieglas; akmens un betona pamati; viegla mūra sienas no ķieģeļiem, plēnes blokiem, gliemežvākiem; grīdas koka, dzelzsbetona vai akmens velves uz metāla sijām | 100 |
| V | Saliekamās paneļu ēkas, karkasa, Adobe, Adobe, pildrežģu ēkas; pamati - uz koka krēsliem ar šķembu balstiem; sienas - karkass utt .; grīdas - koka | 30 |
| VI | Ēkas karkasa-niedru, no dēļu un citu vieglo | 15 |
2. tabula. Sabiedrisko ēku klasifikācija pēc kapitāla
| Ēku grupa | Ēku tipi, pamatu materiāli, sienas, griesti | Ēkas kalpošanas laiks, gadi |
| es | Karkasa ēkas, ar dzelzsbetona vai metāla karkasu, ar karkasu, kas pildīts ar akmens materiāliem | 175 |
| II | Ēkas ir īpaši kapitālas, ar akmens sienām no gabalakmeņiem vai lieliem blokiem; kolonnas un pīlāri - dzelzsbetons vai ķieģelis; griesti - dzelzsbetona vai akmens velves uz metāla sijām | 150 |
| III | Ēkas ar akmens sienām, kas izgatavotas no gabalakmeņiem vai lieliem blokiem; kolonnas un pīlāri - dzelzsbetons vai ķieģelis; griesti - dzelzsbetona vai akmens velves uz metāla sijām | 125 |
| IV | Ēkas ar vieglām (akmens) mūra sienām; kolonnas un pīlāri - dzelzsbetons; grīdas - koka | 100 |
| V | Ēkas ar vieglām mūra sienām; kolonnas un pīlāri - ķieģeļu vai koka; grīdas - koka | 80 |
| VI | Ēkas ir koka; sienas - baļķu vai bruģētas | 50 |
| VII | Koka karkasa ēkas | 25 |
| VIII | Vieglas ēkas | 15 |
| IX | Teltis, paviljoni, stendi un citas vieglas tirdzniecības ēkas | 10 |
Pirmajā dzīvojamo ēku kapitalizācijas grupā ietilpst mūra ēkas, īpaši kapitālās (akmens un betona pamati; ķieģeļu, lielbloku un lielpaneļu sienas; dzelzsbetona grīdas), šādu ēku standarta kalpošanas laiks ir 150 gadi. Konstrukcijas elementu ieviešana no materiāliem ar īsāku kalpošanas laiku ēkas konstrukcijā noved pie ēkas standarta kalpošanas laika samazināšanās kopumā. Tādējādi paneļu, karkasa, pildrežģu ēkām ar koka grīdām (piektā kapitāla grupa) kalpošanas laiks ir 30 gadi. Pēdējā (sestajā) kapitalizācijas grupā ietilpst vieglās ēkas, kuru kalpošanas laiks ir 15 gadi. Normatīvais termiņšēkas kalpošanas laiku nosaka atsevišķu konstrukcijas elementu pārsvars tajā, kuriem ir atšķirīgs kalpošanas laiks:
- betona pamati 100-125 gadi
- ķieģeļu un lielpaneļu sienas 125 gadi
- dzelzsbetona grīdas 100-125 gadi
- koka grīdas 60 gadi
- keramisko flīžu grīdas 80 gadi
- parketa grīdas 50 gadi
- dēļu grīdas 30-40 gadi
- koka spāres un latojums 50 gadi
- jumta segums no keramiskajiem dakstiņiem 80 gadi
- jumta segums no azbestcementa loksnēm 30 gadi
- logi un durvis ārsienās 40 gadi
- inženiertehnisko iekārtu sistēmu elementi (vārsti, vārsti, caurules utt.) 10-20 gadi
Ēkas kalpošanas laiks ir atkarīgs gan no ekspluatācijas apstākļiem, gan no projektētāju stratēģiskās izvēles. Ir iespējams uzbūvēt salīdzinoši lētu ēku, bet visā ekspluatācijas laikā radīt ievērojamas izmaksas, lai to uzturētu pieņemamā tehniskā stāvoklī. Un ir iespējams uzcelt ēku, kurā visā ekspluatācijas laikā praktiski nebūs jāveic apkope un remonts, bet šāda objekta izmaksas būs nesamērīgi lielākas, salīdzinot ar saprātīgām tehniskās ekspluatācijas izmaksām.
Ar konstrukcijas elementa vai ēkas fizisko (materiālo, tehnisko) nodilumu saprot sākotnējo tehnisko īpašību zudumu dažādu faktoru ietekmē. Laika gaitā samazinās materiālu stiprība, konstrukcijas elementu stabilitāte, siltuma un skaņas izolācija, pasliktinās norobežojošo konstrukciju ūdens un gaisa caurlaidības, atsevišķi elementi nolietojas, rūsa.
3.tabula Ēkas konstrukciju tehniskā stāvokļa novērtējums atkarībā no to fiziskā nolietojuma
Ēkas fiziskā nolietojuma noteikšanas precizitāte ir atkarīga no izmantotās pieejas un svārstās no 1% (pamatojoties uz inženiertehniskajiem apsekojumiem un laboratorijas pētījumiem) līdz 5% (pamatojoties uz apsekojumu rezultātiem, izmantojot vienkāršus instrumentus). Viena vai otra konstrukcijas elementa fiziskā nodiluma apmēru nosaka, izmantojot īpašas tabulas, kas ietver nodiluma pazīmes un atbilstošos vērtību un nolietojuma diapazonus. Visas ēkas fizisko nolietojumu definē kā atsevišķu konstrukcijas elementu nodiluma vidējo aritmētisko vērtību, kas svērta pēc to īpaša gravitāte kopējās objekta nomaiņas izmaksās.
Ar novecošanos jāsaprot ēkas neatbilstība tās funkcionālajam mērķim, kas rodas mainīgu sociālo prasību rezultātā. Attiecībā uz dzīvojamām ēkām runa ir par arhitektonisko un plānošanas risinājumu neatbilstību mūsdienu prasībām, par ēku pārapdzīvotību, par nepietiekamu teritorijas labiekārtojuma un apzaļumošanas līmeni, par novecojušu inženiertehnisko aprīkojumu.
Ir divi novecošanas veidi:
1.veidlapa - izmaksu samazināšana celtniecības darbi samazinoties to pašizmaksai (būvražošanas apjoma izmaiņu, darba ražīguma pieauguma u.c. dēļ);
2.veidlapa - ēkas nolietojums tās parametru neatbilstības rezultātā mainītajām sabiedrības prasībām.
Ir domātas šādas ēkas negatīvās īpašības:
a) plānošanas defekti (gaiteņu telpu esamība, neliela virtuves un palīgtelpu platība, neērts vannas istabu izvietojums, liels skaits mazu istabu un to neērtā atrašanās vieta utt.);
b) ēkas konstruktīvo elementu neatbilstība mūsdienu prasībām (neapmierinoši siltumtehniskie rādītāji, skaņas izolācija, hidroizolācija u.c.);
c) ēkas inženiertehnisko iekārtu elementu trūkums vai neapmierinoša kvalitāte (elektrības, ūdens un gāzes apgāde, lifti, gaisa kondicionieri utt.).
Ir divi galvenie veidi, kā kvantitatīvi noteikt otrās formas novecošanos: tehniski ekonomiskais un socioloģiskais. Priekšizpētes metode ir rādītāju sistēma, kas sastādīta, pamatojoties uz dažādu ēku konstrukcijas elementu un inženiertehnisko iekārtu vienības izmaksu vispārinājumu, kas izteikts procentos no ēkas nomaiņas izmaksām. Šādu rādītāju vērtība regulāri jāpielāgo. Otrās novecošanas formas socioloģiskā novērtējuma metode balstās uz mājokļu maiņas un pārdošanas un pirkšanas procesu analīzi. Piemēram, ērtāka mājokļa maiņas procesā īpašnieks saņem kompensāciju papildu dzīvojamās platības veidā. Morālā novecošanās vēl skaidrāk izpaužas nekustamo īpašumu vērtēšanā.
Objekta fiziskās dzīves termiņš ir laika periods, kurā ēka pastāv. Fiziskās dzīves termiņš beidzas līdz ar ēkas nojaukšanu.Ēkas elementu fiziskās dzīves metode
Fiziskās dzīves termiņš ir laika periods, kurā struktūra faktiski pastāv un ir piemērota dzīvošanai vai darbam tajā.
Ēkas fiziskais mūžs (FZh) - ēkas ekspluatācijas periods, kura laikā ēkas nesošo konstrukcijas elementu stāvoklis atbilst noteiktiem kritērijiem (konstrukcijas uzticamība, fiziskā izturība utt.). Objekta fiziskās kalpošanas laiks tiek noteikts būvniecības laikā un ir atkarīgs no ēku kapitāla grupas. Fiziskā dzīve beidzas, kad objekts tiek nojaukts.
VF - tipisks fiziskās dzīves periods
Priekšmeta fiziskās (lietderīgās) dzīves termiņš ir objekta faktiskās pastāvēšanas periods funkcionāli lietojamā stāvoklī līdz tā nojaukšanai (iznīcināšanai), kad tajā var dzīvot vai strādāt. Fiziskās dzīves termiņš beidzas, kad objekts tiek nojaukts.
mūža metode. Katra īpašuma dzīves ilgums tiek noteikts tā projektēšanas laikā. Vērtēšanas teorijā ir šādi jēdzieni, kas nosaka dažādus nekustamā īpašuma objekta funkcionēšanas termiņus - fiziskās dzīves termiņš, saimnieciskās dzīves termiņš, faktiskais vecums.
Fiziskās dzīves termiņš ir periods, kurā īpašums faktiski pastāv un to var izmantot paredzētajam mērķim.
mūža metode. Fiziskā nolietojuma procents, izmantojot šo metodi, tiek aprēķināts kā faktiskā vecuma attiecība pret saimnieciskās dzīves periodu.
Nolietojamo aktīvu lietderīgās lietošanas laiks uzņēmumā var būt mazāks par to fizisko kalpošanas laiku. Papildus nolietojuma faktoriem, kuru pamatā ir ražošanas faktori, piemēram, maiņu skaits, kādā aktīvs tiek izmantots, vai rūpnīcas darbības vai apkopes programma, jāņem vērā arī citi faktori. Tas ietver novecošanos sakarā ar izmaiņām tehnoloģijā vai produktu uzlabošanā, novecošanos, ko izraisa tirgus pieprasījuma izmaiņas pēc produktiem vai pakalpojumiem, kas ražoti, izmantojot šos ražošanas līdzekļus, un juridiskos ierobežojumus, piemēram, nomas termiņus.
LIETOJAMĪBA - laika periods, kurā īpašumu izmantos īpašnieks, parasti S.P. īsāks par šī līdzekļa fizisko kalpošanas laiku.
Neatkarīgi no izmantotās nolietojuma metodes, paredzamais kalpošanas laiks noderīgs pakalpojums periodiski jāpārskata. Aktīva lietderīgās lietošanas laiks tiek noteikts, pamatojoties uz paredzamo aktīva lietderību uzņēmumam, un tādējādi tas var būtiski atšķirties no aktīva ekonomiskā un fiziskā lietošanas laika. Aktīva lietderīgās lietošanas laika palielināšanos var izraisīt vēlāki izdevumi, kas atjauno aktīva produktivitāti un tādējādi pagarina tā sākotnēji noteikto kalpošanas laiku. izdevīga izmantošana(piemēram, remonts, cita aktīva apkope). Aktīva lietderīgās lietošanas laika saīsināšana var būt jaunu progresīvu tehnoloģiju parādīšanās, tirgus izmaiņu sekas. Ja pastāv būtiska atšķirība starp paredzamo un iepriekš noteikto kalpošanas laiku, ir jāveic nepieciešamās korekcijas uzkrātā nolietojuma summā par pašreizējo un paredzamo periodu.
Kalpošanas metodi var izmantot, lai aprēķinātu kopējo nodilumu, ieskaitot fizisko, funkcionālo un ārējo nodilumu, vai arī lai aprēķinātu tikai viena veida nodilumu.
Straujās tehnoloģiju un tehnoloģiju attīstības kontekstā personāla apmācības organizēšanas procesā pastāvīgi rodas virkne jautājumu, piemēram, pēc kādiem tehnisko un ekonomisko zināšanu progresivitātes kritērijiem būtu jāvadās, apmācot speciālistus un strādniekus, kāds ir viņu saņemto zināšanu dzīves ilgums, kāda ir šī procesa dinamika, kādi ir zināšanu atjaunināšanas modeļi, kas tajos ir diezgan labi noteikts, kā mācīt tiem, kas strādā utt. To risinājums ļaus organizēt atbilstošu personāla apmācību šobrīd un padziļinātu apmācību nākotnē. Un viens no veidiem ir atsevišķu profesiju speciālistu modeļu veidošana. Šie modeļi ir ne tikai jāveido, pamatojoties uz specializētu zināšanu kopumu, bet arī organiski jāiekļauj fizisko un garīgo īpašību attīstība, lai veidotu holistisku pasaules uzskatu strādnieku vidū. Ne tikai speciālista, bet arī izglītota, kulturāla cilvēka sagatavošanas problēma mūsdienās kļūst arvien aktuālāka, jo kultūras trūkums, kā norāda profesors V.A. Veņikovs, dažreiz atriebjas negaidītā veidā, neļaujot patiesi apgūt 1. specialitāti.
Brīvprātīgā līguma pirmstermiņa izbeigšanas gadījumā pirms 5 gadu derīguma termiņa beigām (izņemot gadījumus, kad apdrošināšanas līgums tiek izbeigts no pusēm neatkarīgu iemeslu dēļ) un naudas atdošana privātpersonām (izpirkšana). ) summa, kas maksājama saskaņā ar Apdrošināšanas noteikumiem un līguma noteikumiem apdrošināšanas līguma pirmstermiņa izbeigšanas gadījumā, kā arī gadījumā, ja mainās minētā līguma nosacījumi attiecībā uz tā darbības laiku.
Piemērs 1. Fiziskā persona, kas noslēgusi brīvprātīgo ilgtermiņa dzīvības apdrošināšanas līgumu uz 5 gadiem, maina līguma termiņu tā termiņa samazināšanas virzienā. Uzsākumā
Fiziskā nolietojuma noteikšanas metodes, novērtējot nekustamā īpašuma vērtību
Īpašuma nolietojuma noteikšana
Nolietojumu raksturo īpašuma lietderības samazināšanās, tā patērētāja pievilcība no potenciālā investora viedokļa un izpaužas kā vērtības samazināšanās (nolietojums) laika gaitā dažādu faktoru ietekmē. Nolietojumu (I) parasti mēra procentos, un nolietojumu vērtē kā nolietojumu (O).
Atkarībā no iemesliem, kas izraisa īpašuma nolietojumu, izšķir šādus nolietojuma veidus: fizisko, funkcionālo un ārējo.
Fiziskais un funkcionālais nodilums ir sadalīts noņemamā un nelabojamā.
Noņemams nodilums- tas ir nodilums, kura novēršana ir fiziski iespējama un ekonomiski iespējama, t.i. izmaksas, kas radušās, lai novērstu vienu vai otru nolietojuma veidu, veicina objekta vērtības pieaugumu kopumā.
Visu iespējamo nolietojuma veidu apzināšana ir uzkrātais īpašuma nolietojums. Vērtības izteiksmē kumulatīvais nolietojums ir starpība starp novērtējamā īpašuma aizstāšanas izmaksām un tirgus cenu.
Kumulatīvais uzkrātais nolietojums ir atkarīgs no objekta kalpošanas laika. Apsveriet galvenos vērtēšanas jēdzienus, kas raksturo šo rādītāju.
Ēkas fiziskais mūžs (FZh)- ēkas ekspluatācijas periods, kurā ēkas nesošo konstrukcijas elementu stāvoklis atbilst noteiktiem kritērijiem (konstrukcijas uzticamība, fiziskā izturība u.c.). Objekta fiziskās kalpošanas laiks tiek noteikts būvniecības laikā un ir atkarīgs no ēku kapitāla grupas. Fiziskā dzīve beidzas, kad objekts tiek nojaukts.
Hronoloģiskais vecums (XV)- laika periods, kas pagājis no objekta nodošanas ekspluatācijā līdz novērtējuma datumam.
Ekonomiskā dzīve (EJ) nosaka darbības laiks, kurā objekts gūst ienākumus. Šajā periodā notiekošie uzlabojumi veicina īpašuma vērtību. Objekta saimnieciskais mūžs beidzas, kad ar objekta ekspluatāciju nevar gūt ienākumus, par ko liecina atbilstošā likme salīdzināmiem objektiem šajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā. Tajā pašā laikā notiekošie uzlabojumi vairs neveicina objekta vērtību tā vispārējā nolietojuma dēļ.
Efektīvais vecums (EV) tiek aprēķināts, pamatojoties uz ēkas hronoloģisko vecumu, ņemot vērā tās tehnisko stāvokli un novērtēšanas dienā dominējošos ekonomiskos faktorus, kas ietekmē novērtējamā īpašuma vērtību. Atkarībā no ēkas ekspluatācijas īpašībām efektīvais vecums var atšķirties no hronoloģiskā vecuma uz augšu vai uz leju. Ēkas normālas (tipiskas) lietošanas gadījumā efektīvais vecums parasti ir vienāds ar hronoloģisko.
Atlikušais ekonomiskais mūžs (OSE)ēkas - laika periods no novērtēšanas datuma līdz to saimnieciskā mūža beigām (3.4. att.).
Rīsi. 3.4. Ēku dzīves periodi un to raksturojošie rādītāji
Nolietojums vērtēšanas praksē pēc nozīmes ir jānošķir no līdzīga grāmatvedībā lietotā termina (amortizācija). Paredzamais nolietojums ir viens no galvenajiem parametriem, kas ļauj aprēķināt novērtējamā objekta pašreizējo vērtību konkrētā datumā.
Fiziskais nolietojums ir objekta tehnisko un ekspluatācijas īpašību pakāpeniska zaudēšana, kas sākotnēji tika noteiktas būvniecības laikā dabas un klimatisko faktoru, kā arī cilvēka dzīvības ietekmē.
Ēku fiziskā nolietojuma aprēķināšanas metodes ir šādas:
Normatīvs (dzīvojamām ēkām);
izmaksas;
dzīves laika metode.
Normatīvā metode fiziskā nolietojuma aprēķināšana ietver dažādu starpnozaru vai departamentu līmeņa normatīvo instrukciju izmantošanu.
Šajos noteikumos sniegts dažādu ēku konstrukcijas elementu fiziskā nolietojuma apraksts un to novērtējums.
Ēkas fiziskais nolietojums jānosaka pēc formulas:
, kur
Un f - ēkas fiziskais nolietojums,%;
Un i - i-tā konstrukcijas elementa fiziskais nodilums,%;
L i - koeficients, kas atbilst i-tā konstrukcijas elementa nomaiņas izmaksu daļai kopējās ēkas nomaiņas izmaksās;
P- konstrukcijas elementu skaits ēkā.
Atsevišķu konstrukciju, elementu un sistēmu nomaiņas izmaksu daļas kopējās ēkas nomaiņas izmaksās (procentos) parasti ņem saskaņā ar konsolidētie rādītāji noteiktajā kārtībā apstiprināto dzīvojamo ēku nomaiņas izmaksas, bet konstrukcijām, elementiem un sistēmām, kurām nav apstiprināti rādītāji, to paredzamajā izmaksās.
Šo paņēmienu izmanto tikai vietējā praksē. Visā skaidrībā un pārliecinošumā tam ir šādi trūkumi:
- tā "normativitātes" dēļ sākotnēji nevar ņemt vērā objekta netipiskos ekspluatācijas apstākļus;
- pieteikuma sarežģītība ēkas konstrukcijas elementu nepieciešamās detalizācijas dēļ;
- funkcionālā un ārējā nodiluma mērīšanas neiespējamība;
- konstrukcijas elementu īpatnējās svēršanas subjektivitāte.
Pamatā izmaksu metode Fiziskā nolietojuma definīcija ir fiziskais nolietojums, kas tā novērtēšanas brīdī izteikts ar objektīvi nepieciešamo remonta pasākumu izmaksu attiecību, kas novērš bojājumus konstrukcijām, elementam, sistēmai vai ēkai kopumā, un to nomaiņas izmaksām.
Fiziskā nolietojuma noteikšanas izmaksu metodes būtība ir ēkas elementu atjaunošanas izmaksu noteikšana.
Šī metode ļauj nekavējoties aprēķināt elementu un visas ēkas nodilumu vērtības izteiksmē. Tā kā vērtības samazināšanās aprēķins ir balstīts uz saprātīgām faktiskajām izmaksām, lai nolietotās preces būtu kā jaunas, rezultātu saskaņā ar šo pieeju var uzskatīt par diezgan precīzu. Metodes trūkumi ir obligātā detalizācija un nolietoto būvelementu remonta izmaksu aprēķina precizitāte.
Ēku fiziskā nolietojuma noteikšana mūža metode . Fiziskā nolietojuma, faktiskā vecuma un ekonomiskā mūža rādītāji ir noteiktā proporcijā, ko var izteikt ar formulu:
ES valkāju;
EV - efektīvais vecums;
VF - tipisks fiziskās dzīves periods;
OSFZh - atlikušais fiziskās dzīves periods.
.
Šīs formulas izmantošana ir aktuāla arī, aprēķinot procentuālās korekcijas salīdzināmo objektu nolietojumam (salīdzinošā pārdošanas metode), kad vērtētājam nav iespējams pārbaudīt izvēlētos analogus. Šādi aprēķināto elementu vai visas ēkas nolietojuma procentuālo daļu var pārvērst vērtības izteiksmē (nolietojums):
.
Praksē būvelementus, kuriem ir noņemams un nenoņemams fiziskais nodilums, iedala "ilgmūžīgos" un "īsmūžīgos".
"Īsmūža elementi"- elementi, kuru kalpošanas laiks ir īsāks nekā ēkai kopumā (jumta segums, sanitārā iekārta utt.).
"Ilgi dzīvojošie elementi"- elementi, kuru paredzamais kalpošanas laiks ir salīdzināms ar ēkas kalpošanas laiku (pamats, nesošās sienas utt.).
"Īslaicīgu elementu" noņemams fiziskais nolietojums rodas, pateicoties ēkas elementu dabiskajam nolietojumam laika gaitā, kā arī neuzmanīgas ekspluatācijas dēļ. Šajā gadījumā ēkas pārdošanas cena tiek samazināta par atbilstošu vērtības samazināšanos, jo topošajam īpašniekam būs jāveic “iepriekš atliktais remonts”, lai atjaunotu būves normālos ekspluatācijas raksturlielumus (pašreizējais iekšējais remonts, tekošā jumta atjaunošana apgabali utt.). Tas pieņem, ka priekšmeti ir atjaunoti "praktiski jaunā" stāvoklī. Noņemamais fiziskais nolietojums naudas izteiksmē tiek definēts kā "atliktā remonta izmaksas", t.i. izmaksas par objekta nogādāšanu oriģinālam "līdzvērtīgā" stāvoklī.
Komponentu ar īsu kalpošanas laiku neatgriezenisks fiziskais nodilums ir ļoti nodiluma komponentu atjaunošanas izmaksas, ko nosaka starpība starp nomaiņas izmaksām un noņemamā nodiluma apjomu, kas reizināts ar šo elementu hronoloģiskā vecuma un fiziskā mūža attiecību. .
Elementu ar ilgu mūžu noņemamo fizisko nodilumu nosaka saprātīgas tā likvidēšanas izmaksas, līdzīgi kā elementu ar īsu mūžu noņemamo fizisko nodilumu.
Elementu ar ilgu kalpošanas laiku nelabojamo fizisko nolietojumu aprēķina kā starpību starp visas ēkas nomaiņas izmaksām un noņemamā un nenoņemamā nodiluma summu, reizinot ar hronoloģiskā vecuma un ēkas fiziskā mūža attiecību.
Nolietojuma pakāpes novērtēšanai tiek izmantoti šādi termini.
Ekonomiskais dzīves ilgums apzīmē laika periodu, kurā objektu var izmantot, gūstot peļņu. Objekts sasniedz sava saimnieciskā mūža beigas, kad tā ieguldījums uzņēmuma īpašuma kompleksa vērtībā ir vienāds ar nulli.
Fiziskais dzīves ilgums apzīmē laika periodu, kurā objekts faktiski pastāv.
Efektīvs vecums ir balstīta uz objekta izskata novērtējumu, ņemot vērā tā stāvokli, dizainu un ekonomiskos faktorus, kas ietekmē tā vērtību.
Atlikusī saimnieciskā dzīve aktīvs ir laika posms no novērtēšanas dienas līdz tā saimnieciskā mūža beigām.
Vērtētāja uzdevums ir prast aprēķināt objekta atlikušo saimniecisko kalpošanas laiku. Veicot analīzi, vērtētājam nevajadzētu balstīties uz pieņēmumu, ka objekta fiziskā novecošanās ir proporcionāla tā fiziskajam un funkcionālajam nolietojumam. Veicot pienācīgu remontu, modernizāciju vai pāraprīkošanu, palielinās objekta kalpošanas laiks.
Atlikušo objekta saimnieciskās dzīves periodu ietekmē ekonomisko un politisko apstākļu izmaiņas.
Šī nodiluma noteikšanas metode galvenokārt balstās uz ekspertu un normatīvajām nodiluma aprēķināšanas metodēm. Vērtētājs apskata priekšmetu un viņa secinājumi ir balstīti uz to, ka faktiskais vecums, izteikts procentos, atspoguļo preces tipisko saimniecisko kalpošanas laiku, tāpat kā uzkrātā nolietojuma procents atspoguļo kopējās atražošanas izmaksas vērtēšanas datumā. Tādējādi nodilumu var noteikt pēc šādas attiecības:
UN = EV
EV - efektīvais vecums;
BC - objekta aizvietošanas izmaksas;
TC ir tipiskais ekonomiskais kalpošanas laiks (kalpošanas laiks).
Aprēķinu piemērs.
Objekta kalpošanas laiks ir 50 gadi, tā hronoloģiskais vecums ХрВ = 20 gadi. Ņemot vērā objekta nomaiņas izmaksas par 100%, mums ir:
Х(И) 20 gadi (ХрВ)
H = 40% nodilums, kur:
100 (sv.) 50 gadi (TC)
X - nezināma vērtība;
XpB - hronoloģiskais vecums.
Dažkārt faktiskais vecums tiek pielīdzināts tipiskajam ekonomiskajam mūžam, tādā gadījumā aprēķinu veic šādi:
EF= aizvietošanas izmaksu nolietojums %
20 gadi (EF)=0,333 vai nodilums =33,3%
60 gadus vecs (TS)
Lai aprēķinātu nolietojumu, dažos gadījumos ir ļoti svarīgi ņemt vērā objekta atlikušo saimniecisko kalpošanas laiku, tad nolietojumu aprēķina šādi:
I + OS vai EV + OS, kur:
OS - atlikušais ekonomiskās dzīves periods.
Aprēķinu piemērs. Objekta tipiskais ekonomiskais mūžs ir 80 gadi. Viņa hronoloģiskais vecums ir 15 gadi. Efektīvo vecumu nosaka vērtētājs, pamatojoties uz vides stāvokļa, dizaina, vides rakstura analīzi, un tas ir 20 gadi (sliktas apkopes un pareizas apkopes trūkuma dēļ).
