Несмотря на то, что жилье в новых ЖК считается более качественным, жильцы часто сталкиваются со всевозможными проблемами, такими как нарушение планировки, неполадки в электропроводке, трубопроводе, неправильно выполненное остекление, и даже протекающая крыша и канализация. По закону застройщик должен устранить эти неполадки и передать собственникам квартиры в надлежащем виде. Указать на допущенные несоответствия будущие жильцы могут во время приемки жилья. По факту, дольщики часто упускают нарушения, допущенные строительной компанией, и исправляют их за свой счет во время ремонта, увеличивая тем самым общую стоимость жилья.
Чтобы отстоять свои права, получить квартиру без брака и сэкономить деньги, используйте материалы нашей статьи. В ней мы расскажем особенности и порядок процедуры приемки новостройки, дадим полезные советы, как принимать квартиру в новостройке у застройщика , отметим на что обратить внимание при приемке квартиры , чтобы исключить непредвиденные расходы и проблемы в будущем.
Что такое приемка жилья
Приемка квартир в новостройке - это осмотр жилья дольщиком или покупателем, по результатам которого подписывается акт приема-передачи недвижимости или составляется акт на устранение недостатков. При осмотре будущий собственник должен убедится в том, что строительная компания выполнила свои обязанности в полном объеме и сдает жилье, соответствующее строительным и эксплуатационным нормам.
Общий порядок и правила приемки
Инициатором процедуры выступает застройщик, который извещает покупателей и участников долевого строительства о вводе объекта в эксплуатацию и приглашает пройти процедуру приемки. Будущие жильцы получают оповещение, в котором указано с какого числа будут выдаваться ключи и проводится запись на процедуру приема-передачи квартир. Для связи менеджеры строительной компании используют контактные данные покупателей: перезванивают по телефону, отправляют электронное письмо на почту или заказное по адресу проживания.
Важно! Если дольше 2 месяцев не отвечать на приглашения строительной компании и уклоняться от приемки квартиры, застройщик передаст недвижимость в одностороннем порядке. Такое право закреплено в статье 8 ФЗ №114.
В назначенный день дольщик или покупатель приезжает на объект с паспортом, договором долевого участия или покупки недвижимости. В сопровождении представителя строительной компании проводится осмотр и проверка характеристик квартиры. Если к застройщику нет претензий, стороны подписывают акт приема-передачи. Документ вместе с ДДУ сдают в Росреестр на регистрацию права собственности. Если в ходе осмотра квартиры выявлены нарушения, составляется дефектный акт, в котором прописаны претензии к строительной компании.
Важно! Если приемку проводит не сам покупатель, а его представитель, он должен предъявить доверенность, заверенную у нотариуса.
Какие инструменты вам понадобятся во время приемки
Чтобы выявить дефекты и зафиксировать их для составления претензии возьмите с собой набор простых инструментов и приспособлений:
🔸 фотоаппарат - чтобы зафиксировать нарушения и несоответствия;
🔸 фонарик - для осмотра затемненных участков квартиры, для перестраховки, если в каком-либо из помещений не будет освещения;
🔸 строительный уровень - чтобы проверить, ровная ли поверхность стены;
🔸 вертикальный отвес - чтобы удостовериться, что стена вертикальна полу и потолку;
🔸 рулетку или лазерный дальнометр - для измерения фактического размера комнат и последующей перепроверки общей площади жилья;
🔸 недорогой электроприбор или вольтметр - для проверки розеток и напряжения в них.
Важно! Не проверяйте розетки с помощью зарядки и айфона. Если в электросети неполадки, телефон может закоротить.
Обнаруженные во время осмотра квартиры недочеты зафиксируйте и опишите в блокноте, сфотографируйте. Эти данные понадобятся для заполнения дефектного акта, доказательства нарушения строительного договора и расчета суммы компенсации, если застройщик не сможет устранить дефекты, например, если фактическая площадь квартиры отличается от проектной.
Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без
Комплектация жилья с отделкой и без отличается:
| С отделкой | Без отделки |
| Стены, пол и потолок выровнены под чистовую шпаклевку, покраску или проведена финишная отделка | Стены, пол, потолок в помещениях - это части несущей конструкции и перегородки без шпаклевки |
| Выполнена разводка газовых труб, водоснабжения и канализации, электропроводка, установлены розетки | Установлена входная дверь с замком |
| Смонтирована система отопления: радиаторы, трубы, полотенцесушитель. Теплоноситель может подаваться от автономного котла, теплостанции в доме или из центральной системы теплоснабжения | Выполнено остекление |
| Может быть установлена сантехника | Электросеть подведена до распределительного щита |
| В квартире проложены стояки канализации, водоснабжения без разводки труб | |
| Газовая труба подведена до счетчика | |
| Вентиляция естественная за счет шахт и отверстий в стенах |
Важно! В таблице перечислены стандартные характеристики новостроек с отделкой и без. Комплектация может отличаться в зависимости от принципов работы застройщика и условий договора. Например, новостройки без отделки могут сдаваться с частичной или полной электропроводкой, установленной системой индивидуального или центрального отопления, цементной стяжкой на полу. Отделка может быть черновой, улучшенной черновой или “под ключ”, когда застройщик сдает готовое для жизни жилье с ремонтом.
Порядок приемки напрямую зависит от комплектации жилья, поэтому необходимо проверить, все ли пункты договора выполнил застройщик и качество их выполнения.
Приемка квартиры в новостройке без отделки
📍 Качество конструкции - не должно быть трещин, неровностей, смещенных строительных блоков, отверстий и щелей в соседние помещения или на улицу.
📍 Геометрия и площадь помещений - измерьте размеры комнат, рассчитайте их площадь и общую площадь жилья, проверьте вертикальность стен, углы между перегородками, полом и потолком должны быть равны 90 градусам. Сравните фактическую планировку и площадь с планом.
📍 Оконные и дверные проемы - проверьте качество и плавность хода входной двери, оконных конструкций, замков.
📍 Коммуникации - электросеть и трубы должны быть подведены согласно плану, провода заизолированы, в системе водопровода, канализации и отопления не допускаются протечки. Все коммуникации смонтированы прочно, не шатаются, не провисают. Дополнительно проверьте пломбы на счетчиках и зафиксируйте их показания.
📍 Микроклимат в помещении - в комнатах должно быть сухо, не допускаются потеки и плесень на стенах. Отработанный воздух должен вытягиваться в систему вентиляции, чтобы это проверить, поднесите спичку к вытяжке - если пламя отклоняется в шахту, тяга есть.
Приемка квартиры в новостройке с отделкой
| Контроль качества конструкции |
Проверка качества отделки На соответствие пунктам договора: |
| Сверка фактической площади с заявленной в проекте | отделки пола, потолка, стен |
| Наличие и расположение межкомнатных перегородок | электрической проводки, розеток, выключателей, светильников |
| Качество оконных и дверных блоков | канализации и водоснабжения |
| Качество коммуникаций | сантехники |
| системы отопления | |
| дополнительных коммуникаций, например, телевизионного кабеля или интернет подключения |
Приемка квартиры у застройщика — пошаговая инструкция
Приемка квартиры в новостройке проходит в 4 этапа:
- По результатам технической инвентаризации, договора долевого участия ДДУ или договора купли-продажи недвижимости составляется акт о взаиморасчетах строительной компании и будущего владельца.
- Покупатель осматривает квартиру и подписывает акт осмотра.
- Если застройщик сдает жилье надлежащего качества, без дефектов, плановой площади, будущий собственник подписывает акт приема-передачи квартиры.
- Собственник получает ключи от квартиры и заключает договор с эксплуатационной компанией.
Чек-лист приемки квартиры в новостройке
Все характеристики будущей недвижимости - площадь, высота потолков, качество отделки - прописывают в договоре долевого участия или в договоре купли-продажи. Чтобы ознакомиться с плановыми характеристиками для сравнения их в ходе приемки с фактическим состоянием жилья, найдите в договоре пункт «Характеристика объекта». Обычно, эта информация указывается вначале документа в разделе «Предмет договора».
Важно! Представители компании предложат вам выбрать удобный день и время для осмотра жилья. Лучше назначьте процедуру на утро или середину дня. При естественном освещении вы сможете правильно оценить общее состояние придомовой территории, самого дома и квартиры.
Во время приемки не торопитесь, внимательно осматривайте несущую конструкцию, отделку, коммуникации. Чтобы ничего не упустить, руководствуйтесь списком и рекомендациями, которые мы приводим ниже.
🔹 Общая площадь. Возьмите с собой план недвижимости или его копию, предварительно изучив особенности планировки комнат и нежилых помещений. На приемке самостоятельно перепроверьте размеры помещений и пересчитайте площадь жилья. Для измерения используйте дальнометр или рулетку. Длину и ширину помещений измеряют вдоль стен на уровне пола. Если комнаты неправильной формы, для упрощения расчетов разделите их на простые фигуры - прямоугольники, квадраты, треугольники. Если фактическая площадь квартиры оказалась меньше запланированной, требуйте компенсацию за разницу.
Важно! Если размеры комнат отличаются от плановых всего на несколько сантиметров, общая разница в площади может достигать 1,5-2 м 2 и больше. Если учесть, что средняя стоимость 1 м 2 составляет 53 000 рублей, строительная компания обязана будет вернуть больше 100 000 рублей. Некоторые застройщики могут предложить не денежную компенсацию, а, например, кладовку на этаже или место на парковке соответствующей стоимости.
Пример: Сергей вложил деньги в строительство нового жилого комплекса, подписав долевой договор на приобретение квартиры площадью 52 м². За недвижимость он заплатил 8 000 000 рублей. Во время приемки Сергей обнаружил, что фактическая площадь его квартиры составляет 50,5 м². Несмотря на то, что первоначальном договоре не было пункта о порядке компенсации, дольщик рассчитал, что цена 1 м² составляет 153 846 рублей, а значит за недостающие 1,5 м² застройщик обязан вернуть ему 230 769 рублей. Написав претензию Сергей получил положенную ему компенсацию.
🚪 Входная дверь. Откройте и закройте входную дверь несколько раз, дверное полотно должно плавно двигаться в коробке, не провисать, а замок и ручка не заедать. Чтобы проверить, как установили дверную коробку, оставьте дверь приоткрытой. Если дверь установили криво, она закроется или откроется без внешних усилий. Размеры дверной коробки должны соответствовать размерам проема, использование других стройматериалов, например, плит пеноплекса для компенсации разницы размеров проема и двери считается нарушением. Обратите внимание на пол возле входа: стяжка не должна крошиться.
🖼 Окна. Качество установки стеклопакетов проверяют по аналогии со входной дверью: окна должны быть установлены ровно, открываться и закрываться плавно, не заедать, легко устанавливаться в режим проветривания. При сдаче квартиры в эксплуатацию не допускаются царапины, трещины, грязь на стеклопакетах.
🔼 Потолок. При строительстве кирпичных или панельных домов, перекрытия складывают из отдельных плит. При монтаже плит между ними образуются стыки, которые застройщик обязан залить раствором и выровнять. При строительстве по монолитно-каркасной технологии потолки ровные без стыков. Проверьте соответствует ли высота потолков заявленной вначале строительства, если нет - требуйте компенсацию.
🔽 Пол. Если новостройка сдается без стяжки, на полу не должно быть строительного мусора, если стяжка залита - проверьте ее качество: после застывания раствора не должно быть трещин, неровностей, пустот. Наличие пустот можно проверить постучав по полу каблуками туфель.
Важно! Вдоль стен и между помещениями в стяжке допускаются щели. Это деформационные швы, которые компенсируют расширение и сжатие раствора при перепадах температуры и не дают стяжке деформироваться.
🔹 Стены. Требования к качеству стен зависят от того, с какой отделкой строительная компания сдает объекты, например, с черновой, улучшенной черновой штукатуркой или финишной отделкой под покраску или поклейку обоев. В зависимости от этого установлены допустимые отклонения поверхности стен, указанные в таблице.
Допуски по СНиП для штукатурки
| Черновая | Улучшенная | Финишная | |
| Отклонение по вертикали, мм/м | 3 | 2 | 1 |
| Отклонение по вертикали по всей высоте помещения, мм | 15 | 10 | 5 |
| Отклонение по горизонтали, мм/м | 3 | 2 | 1 |
| Глубина неровностей, мм | 5 | 3 | 2 |
По окончанию строительства многоэтажного дома застройщик обязан сдать квартиры жильцам на оценку качества возведенного объекта. Процедура фиксируется в акте приема-передачи. Человек, далекий от строительной сферы, может не обратить внимания на дефекты, которые в дальнейшем принесут хлопоты и расходы. Эта статья поможет правильно подготовиться к приемке квартиры у застройщика.
Подготовительный этап
Перед осмотром жилья убедитесь, что объект введен в эксплуатацию. Обычно компания приглашает собственников в течение недели по окончанию всех государственных проверок. Из-за бюрократической волокиты сроки могут увеличиться до полугода, и это не будет нарушением.
На официальном сайте застройщика опубликуют график заселения. В назначенный день приходите на осмотр в светлое время. Если такой возможности нет, захватите яркий фонарик.
Совет! Для тех, кто только собирается покупать недвижимость: лучше выбрать дом со сдачей в летний сезон, так как продолжительность дня высокая, в отличие от зимних суток, где уже в три часа темнеет.
Перед встречей возьмите с собой:
- Листы бумаги/тетрадь/блокнот с ручкой или карандашом для пометок.
- Цветные мелки, чтобы выделить дефекты.
- Рулетка или лазерный измеритель расстояния для вычисления кривизны стен.
Самые частые недочеты
- Кривые стены;
- Грязные поцарапанные окна;
- Ненадлежащая стяжка пола;
- Неисправности электроснабжения;
- Поврежденный водопровод, отопительная система;
- Низкокачественная теплоизоляция на последних и предпоследних этажах;
- Некачественная гидроизоляция на первых этажах;
- Ненадлежащая герметизация балконных плит;
- Плохие оконные блоки;
- Неэффективная вентиляционная система в доме;
- Низкокачественная цементная стяжка.
Виды отделок
В зависимости от типа отделочных работ или их отсутствия будет отличаться прием квартиры у застройщика. Различают 3 вида готовности:
- Без отделки. Предполагается наличие стеклопакетов на окнах, электроснабжение, счетчики на воду и электричество, система водоснабжения, входные двери, канализация.
- Предчистовая отделка. Кроме предыдущих пунктов включает наличие штукатурки на стенах, действующие розетки, плафоны, наличие чистовой стяжки, застекленный балкон, есть межкомнатные перегородки, перекрытия.
- Помещение с отделкой или под ключ позволяет въехать в жилье без промедления. В доме поклеены обои, уложен линолеум или паркет на полу, помещение оборудовано сантехникой.
Читайте также: Можно ли купить квартиру в долевую собственность
Как принять без отделки
Приемка квартиры в новостройке без отделки включает несколько этапов. Начните со стен, которые в норме без отклонений, трещин, сломов, ровные. Допустимый уровень отклонения для кирпичной кладки до 5 мм, для монолита до 15 мм.
Проверьте разницу по высоте пола между комнатами, коридором, кухней. Максимально возможная разница 20 мм. Сделайте несколько ударов по стяжке тяжелым предметом (молотком), чтобы определить, есть ли отслоения от нее. Правильный звук – твердый, звенящий. Не допускается тихого и пустотного.
Обратите внимание! Не должно быть бугров, трещин и разломов стяжки.
Если трещины маленькие, вы можете самостоятельно их устранить. Для этого пройдитесь по ним грунтовкой. Ежедневно смачивайте пол водой, чтобы не образовались новые трещины. Процедуру необходимо повторять до двух недель.
Вентиляционная система проверяется с помощью обычного листа бумаги, можно использовать туалетную, которую нужно прислонить к решетке. Откройте одновременно форточку. Если все работает хорошо, она потянет бумагу в сторону канала.
Как проверить окна и балкон? Они должны быть ровно установлены, створки легко и плавно ходят. Стекла не поцарапаны, плотно крепятся к раме. Пространство между окном и стеной заполнено пенополиуретановым герметиком. Для балкона или лоджии такие же критерии качества.
При осмотре потолка обратите внимание на возможные протечки. По периметру не должно быть разницы более 2-х мм, сам потолок ровный, без пустот.
Обязательно проверьте работу инженерного оборудования, а именно, трубопроводы. Радиаторы отопления плотно крепятся к стенам, подключены, без вмятин. Проверка водоснабжения включает осмотр стояков. Они должны быть вертикальными, зафиксированы к стенам. Откройте краны и посмотрите, насколько сильное давление воды. Проверьте герметичность в местах стыковки элементов. Если есть мокрые или влажные участки, стоит сделать заметку, это нарушение.
Предчистовая отделка
Если в предыдущем варианте застройщик устанавливает временные входные двери, то здесь чаще всего металлические. С них и начинайте осмотр. Требования следующие:
- Плавное хождение. В полуоткрытом виде створка не должна болтаться, съезжать на одну из сторон без физических усилий. Кроме случаев, когда из окна в подъезде дует сильный ветер и захлопывает ее.
- Отсутствие повреждений на покрытии: царапин, вмятин.
- Хорошая фурнитура: работает замок, насколько плавно открывает ключ дверь, легко ли закрывается, без заедания, плавно ли ходит ручка, нет ли скрипящих звуков.
- Проверьте насколько проем аккуратно выполнен.
Читайте также: Что Вы не знаете о ЖК «Марьино Град» - открытая группа «В Контакте»
При входе в жилье обратите внимание на стены. Здесь они должны быть подготовлены к завершающим работам, иметь штукатурку без разводов, бугристой поверхности.
Проверьте качество стяжки на полу: не допускается наличие пустот. Постучите по ней молотком, чтобы обнаружить их. В этом случае обведите их мелком.
Осмотрите розетки и выключатели. Распространенный дефект, когда при выключении вилки из розетки, подрозетники вываливаются. Обратитесь к застройщику, если они искрят и нагреваются.
В некоторых новостройках компания обеспечивает жильцов кабелями интернета, телевидения и другими системами. Проверьте, подведены ли они к вашему жилью, достаточно ли длины, чтобы впоследствии оборудовать дом коммуникациями. Осмотрите на наличие внешних повреждений изоляционного материала, перегибов.
Помещение под ключ
Приемка квартиры в новостройке с отделкой занимает больше времени. Сначала осмотрите насколько сильно откланяются от прямой вертикали стены в помещении. Предполагается наличие обоев или окрашивание стен. Обои должны быть аккуратно поклеены, прямые стыки с продолжением рисунка, нет кусочков полотна, что отошли от стены. У потолка они заканчиваются ровно по периметру.
Если стена окрашена, то покрытие должно быть равномерно распределено, без подтеков, бугров. Обнаружение трещин или отслоений материала, вспучивания говорит о недобросовестном грунтовании и шлифовании.
Пол покрывают ламинатом или линолеум. Для каждого настила свои требования. Под линолеумом не должно быть пустот, вздутий, волн. Ламинат должен быть оснащен звукоизолирующей пленкой, не должно быть неровностей и пустот.
Главным параметром хорошего потолка является ровная плоская поверхность. Для измерений используйте рейку. Приложите ее к потолку и осмотрите на наличие зазоров. Допускаются до 3мм.
Квартира с отделкой включает установку входной металлической двери и межкомнатных дверей. Проверить их качество можно визуально: насколько ровно сделан монтаж, нет ли внешних дефектов в виде сколов, царапин, плохо прикрепленных замков и ручек. Приоткройте створки, они не должны самопроизвольно съезжать в одну из сторон.
Квартира в новостройке не всегда выполняется с соблюдением всех требований к качеству, поэтому проводить приемку помещения и подписывать соответствующий акт нужно особенно внимательно. Подробная инструкция, простейшие тесты для проверки качества и другая полезная информация – все это можно найти в статье.
Прежде чем отправляться на осмотр нового помещения, можно осуществить подготовительные действия:
- фонарик с яркой лампой;
- строительный уровень;
- строительная рулетка;
- карандаш, бумага;
- зажигалка или спичка;
- обычная лампа накаливания;
- мощный электроприбор (например, дрель);
- вольтметр – при наличии.
Чек-лист для проверки: скачать бесплатно
Лучше всего заранее распечатать чек-лист в виде таблицы, которая представлена ниже. А затем ставить соответствующие пометки и комментарии при необходимости. После этого эти замечания переносятся в акт приемки.
Чек-лист для проверки квартиры
Квартира с отделкой и без нее
Застройщик вправе продавать квартиру и под чистовую отделку, и без нее. В любом случае будущим владельцам жилья важно обратить внимание на все нюансы и занести их в чек-лист, чтобы потом указать в акте приемки квартиры в новостройке.
Без отделки
Если в помещении не выполнено отделки, это не значит, что смотреть там будет особенно не на что, и можно принять квартиру довольно быстро. На самом деле в таком случае владельцам в некотором смысле повезло больше: есть возможность «вживую» увидеть материал стен, пола и потолка, обнаружить возможные дефекты и оценить, насколько они критичны.
Вот несколько простых советов, которые важно вспомнить во время просмотра:
- Самое главное – убедиться в том, что стены и потолки идеально ровные, потому что именно отклонения от строгих вертикальных параллелей имеет в конечном итоге особое значение. Для этого используют строительный уровень, а также измеряют рулеткой расстояния до потолка и расстояние между стенами:
- Далее нужно сразу обратить внимание на состав стен. Поверхность должна быть однородной. Включения мусора, проволок, посторонних материалов не допускаются. Даже если они кажутся безобидными, вытащить их может оказаться непросто, и часть поверхности будет повреждена.
- Нужно проверить и одинаковость расстояний между стенами по всей их длине – для этого достаточно измерить ширину в начале и в конце комнате (обычной строительной рулеткой).
- Осматривая перекрытия (пол и потолок), важно убедиться в том, что больших трещин (более 2 мм) в местах перехода их стены нет. Если глубина трещин составляет 5 мм и более, то приемка такой квартиры в новостройке недопустима. Сеточка с мелкими трещинами – нормальное явление, что объясняется постепенной усадкой здания из-за высыхания бетона (особенно в летний период).
Отделка черновая
В этом случае проводится минимальная отделка – укладывают гидроизоляцию и оштукатуривают поверхность стен. Также ставят подоконные доски и иногда ставят электрическую разводку, а также подготавливают место под установку сантехники. Поэтому в данном случае инструкция по проверке квартиры примерно такая же, но следует также обратить внимание на эти детали.
Отделка чистовая
Что касается помещений с чистовой отделкой, то их осмотр занимает большое количество времени, поскольку в квартирах уже есть финишная отделка, подведены цоколи, установлен плинтус (на пол и на потолок), а также положен линолеум и некоторые другие материалы. Поэтому приемка такой квартиры в новостройке требует отдельного рассмотрения – подробнее в следующем разделе.
Приемка квартиры: пошаговая инструкция
Приемка любой квартиры происходит в несколько этапов, которые можно организовать за один просмотр. Приведенную далее инструкцию можно рассматривать как универсальную для всех случаев (исключая только те пункты, которые относятся собственно к помещению с чистовой отделкой).
Шаг 1. Подъезд
Осмотр дома всегда начинается с подъезда. Несмотря на то, что он относится к местам общего пользования, по состоянию этих помещений можно сделать определенные выводы о застройщике и даже о качестве дома в целом. Вот список наиболее серьезных дефектов, которые могут сказаться на состоянии квартиры:
- Отколотая плитка;
- Перекошенные окна и/или двери.
- Трещины в стенах.
Все это легко обнаруживается визуально. Все остальные недостатки можно считать лишь мелкими дефектами. Последовательность действий примерно такая:
- Сначала нужно несколько раз открыть и закрыть входную дверь – никаких посторонних ощущений быть не должно. Не допускаются кривые двери, нежелательны скрипящие. Также плохо, если ручки болтаются, доводчик не работает, а сама дверь резко ударяет в стену.
доводчик двери не работает, она хлопает, ударяется о стену и портит поверхность
- Стены в подъезде должны быть ровными, хорошо отштукатуренными, без трещин.
нарушение технологии оштукатуривания привело к появлению шва
Шаг 2. Подвал и чердак
Если удастся попасть в подвал и чердак, тем более в зимнее время, можно легко обнаружить довольно большое количество существенных недочетов. Знать о них особенно важно жителям первых и последних этажей.
Внимание нужно уделить таким деталям:
- общее состояние помещения (посторонние запахи, запах сырости, запах плесени);
- внешний вид (наличие мусора, подтеков, наростов);
- отсутствие признаков подмерзания;
- отсутствие признаков отсырения.
Такие признаки легко увидеть и по капелькам воды на стенах, и по замерзшим наледям (особенно в углах). Они говорят о том, что застройщик некачественно уложил гидроизоляцию, поэтому большое количество воды проникает как с улицы, так и изнутри дома.
типичный дефект – из-за плохой гидроизоляции угол отсырел, а в зимнее время влага замерзла
Подобные недостатки неизбежно приведут к тому, что в доме и в квартирах (на первом и последнем этажах особенно) начнут отсыревать стены, обои, пол или потолок. Разумеется, этого не случится в первые годы. Но без проведения ремонта в доме такие последствия со временем дадут от себе знать.
Все дальнейшие шаги связаны собственно с квартирой в новостройке, приемка которой возможно только по результату полного осмотра. Разумеется, идеальных вариантов не бывает. Однако в ходе осмотра могут быть обнаружены неприемлемые дефекты, которые неизбежно скажутся на помещении. Наиболее распространенные из них прописаны в соответствующем разделе статьи.
Шаг 3. Двери и окна
Основное требование к дверям (входной и межкомнатной) и окнам – они должны быть ровными, открываться и закрываться без каких-либо препятствий, посторонних звуков и помех. Для этого их открывают и закрывают несколько раз – на полный «размах», на небольшие амплитуды.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Важно оставить входную дверь приоткрытой буквально на минуту – она н должна сама открываться или закрываться, иначе ее установили неровно, и впоследствии такую конструкцию неизбежно придется менять.
строители сделали проем больше коробки, а в «лишнее» пространство помещен пеноплекс
Что касается дверей, то при их осмотре нужно обратить внимание на следующие особенности:
- они не должны быть загрязнены строительным мусором, который невозможно смыть или оттереть;
- на них не должно быть даже мелких и тем более крупных царапин, трещин;
- резиновые уплотнители стоят четко в своих пазах, не «вспучиваются» и тем более не болтаются свободно;
- подоконники без подозрительных желтых пятен, выполнены аккуратно, ровно.
таких пятен быть не должно
слева существенный недочет – стыки между плитами образуют перепад; справа – норма
неприемлемый недочет – в стяжке пола сеть трещин
норма: на поверхности пола есть деформационный шов, однако он сделан умышленно (из-за разницы температур материал сужается и расширяется); такие швы заделывать не следует
Шаг 4. Стены, пол, потолок
Здесь требования по осмотру точно такие же, как были описаны выше. Причем на стены, пол и потолок квартиры в новостройке следует обратить особое внимание – в случае значительных отклонений от нормативов приемка не допускается.
Разумеется, не должно быть отсыревших (темных) углов, существенных трещин (более 2 мм), как показано на фото.
Еще один важный момент – качество штукатурки. При приемке квартиры важно иметь в виду, какое покрытие было использовано в новостройке – простое, улучшенное или высококачественное. Возможные отклонения от нормы по соответствующем СНиПу представлены в таблице.
Шаг 5. Система электричества
Еще при входе в квартиру важно обратить внимание на счетчики – они должны функционировать штатно (мигает лампочка контроллера), а показания счетчиков следует снять сразу же. Обычно щитовая располагается непосредственно перед входом, реже – на том же или другом этаже.
Следующий важный момент – проверяем работу цоколя и розеток:
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если дом не подключен к газовому снабжению, квартиры снабжаются электроплитами (если договором не предусмотрено иное). Поэтому при приемке важно также проверить работу плиты и получить паспорт на нее.
Шаг 6. Прочие коммуникации
норма: все радиаторы висят четко параллельно полу и стенам, все болты затянуты наглухо
СОВЕТ. Вентиляция (естественная или принудительная) должна работать в первый же день после сдачи здания. Проверить ее нужно и ванне, и на кухне, и в других помещениях. Достаточно просто поднести зажженную спичку или зажигалку к шахте – пламя должно ощутимо колебаться.
В ванной и туалете обязательно должны стоять тройники, которые соединяют вместе трубы, идущие от раковины, ванны и унитаза. Доступ к тройнику должен быть свободным, поскольку иначе при монтаже сантехники (если изначально она не установлена) работать будет очень неудобно.
Акт приемки: когда подписывать нельзя
Общий порядок осмотра следующий:
- Производится собственно осмотр.
- Составляется дефектная ведомость, куда записываются все недостатки.
- Застройщик устраняет все или значительную часть недостатков.
- После этого проводится очередной осмотр, и если будущего владельца все устраивает, он подписывает акт приемки, который представлен ниже.
Многие недочеты, которые будут обнаружены во время процедуры приемки квартиры, могут быть приняты будущим владельцем – конкретное решение будет принимать только он. Однако есть ряд недостатков, в случае которых подписывать документ нельзя (возможно, понадобится судебное разбирательство). Полное их описание можно увидеть в строительной документации (ГОСТы, СНиПы и другие нормативные акты). В таблице приведены наиболее распространенные неприемлемые дефекты.
| объект | недопустимый дефект |
| стены | отклонение по поверхности более 15 мм для монолитных и более 5 мм для кирпичных стен; трещины более 2 мм |
| потолок | пустоты, трещины, перепады, видимые глазу |
| пол | трещины, перепады, пустоты |
| отопление | вмятины, выпуклости на радиаторах непрочное соединение труб и радиаторов |
| электросеть | не работает, не выдерживает напряжения от работы мощного электроприбора |
| окна, балконы | не работают, стекла с царапины, подоконники с пятнами, откосы с трещинами и разводами |
| двери | высота проема менее 210 см, дверь не параллельна стенам и полу (движется, оставленная в покое) |
Видео комментарий о том, как правильно осуществить прием квартиры в новом доме.
Условия и требования по передаче объекта долевого строительства установлены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» . , в которые застройщик должен передать жилое помещение дольщику , строго определены законом, и в случае их нарушения предусматривается право обратиться с иском в суд.
Указанные требования распространяются не только на весь объект, но и на его блок-секции , которые имеют отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Застройщик вправе сам выбирать способ определения срока передачи объекта. Гражданским законодательством установлены следующие способы, которые указывают на:
- конкретную календарную дату передачи (число, месяц, год);
- период времени, который исчисляется с момента заключения ДДУ;
- наступление неизбежного события (независимого от воли сторон).
Если в договоре долевого участия обозначены приблизительные либо ориентировочные сроки передачи, он не будет считаться заключенным .
Нарушение сроков сдачи дома застройщиком
В случае, когда строительство дома не заканчивается в сроки, установленные договором, застройщик обязан сообщить об этом участникам, и предложить внести изменения в договор относительно передачи и принятия объекта.
Проинформировать дольщиков закон требует не позднее, чем за 2 месяца до окончания срока , указанного в договоре.
- Подписав дополнительное соглашение об изменении срока передачи квартиры, дольщик лишается возможности требовать выплату неустойки.
- За участником долевого строительства остается право не продлевать сроки или вообще , если его не устраивает продление.
Если застройщиком еще не получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и при этом он требует подписать акт приема-передачи квартиры - важно понимать, что такое требование неправомерно и нарушает норму законодательства относительно требований к сдаче многоквартирного дома, который на данном этапе фактически является объектом незавершенного строительства .
Неустойка за просрочку по договору долевого участия
Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае просрочки передачи квартир в новостройке застройщик должен выплатить участнику долевого строительства неустойку, которая:
- за каждый день просрочки равна 1/300 ставке рефинансирования Центрального банка России, актуальную в день ее выплаты (рассчитывается от цены ДДУ);
- удваивается (составляет 1/150 от ставки рефинансирования), если участником долевого строительства является физическое лицо (гражданин).
Истребовать выплату неустойки можно:
- В досудебном порядке (подается с расчетом неустойки, застройщик выплачивает ее в добровольном порядке);
- В : подается иск в суд общей юрисдикции либо в мировой суд по месту нахождения застройщика.
Помимо выплаты неустойки через суд возможно истребовать возмещения причиненных убытков, компенсации морального вреда, а также выплаты штрафа в размере 50% от неустойки, определенной судом.
Акт приема-передачи квартиры дольщику
Акт приема-передачи квартиры является обязательным документом для , приобретенной в долевом строительстве. Его подписание символизирует переход обязанности по содержанию жилого помещения от застройщика к дольщику (к примеру, оплата коммунальных счетов).
При осмотре передаваемой недвижимости перед подписанием передаточного акта желательно иметь при себе , так как в нем содержится информация о том, в каком состоянии квартира передается будущему собственнику.
В самом акте приема-передачи должны содержаться следующие сведения:
- дата, место его подписания;
- кто является его сторонами;
- описание квартиры (почтовый адрес, метраж, состояние передаваемого объекта);
- отсутствие претензий относительно качества выполненных застройщиком работ (в противном случае акт либо не подписывается, либо составляется приложение к нему с указанием недостатков и сроков их устранения).
Подписанию акта предшествует заполнение смотрового листа , в котором могут быть отражены недостатки передаваемого жилого помещения либо их отсутствие.
Осматривать квартиру желательно днем (в светлое время суток), при этом необходимо обратить внимание:
- на состояние самой квартиры:
- стен, окон, балкона, электрики, канализации, водоснабжения, отопления и вентиляции помещения;
- состояние и наличие общедомового имущества:
- лифта, освещения в подъезде и на улице, озеленения двора, парковочных мест, детских площадок, шлагбаума и т.д.
Качество объекта долевого строительства
Согласно ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» качество передаваемого объекта долевого строительства должно соответствовать, в первую очередь:
- условиям заключенного договора;
- требованиям техническим регламентам;
- проектной документации;
- градостроительным регламентам.
Некоторые недостатки в строительстве многоквартирного дома, а в частности квартиры, обнаруживаются не сразу (например, протечка в коммуникации, техническое состояние не отвечает требованиям).
В связи с этим законом установлены следующие гарантийные сроки:
- На принятое жилое помещение
- не менее 5 лет
.
- Он обязательно прописывается в договоре долевого участия и исчисляется со дня передачи объекта .
- До его истечения дольщик полноправен предъявить претензии к застройщику для устранения недостатков.
- На технологическое и инженерное оборудование объекта - не менее 3 лет (этот срок начинает исчисляться со дня подписания первого передаточного акта на квартиру в этом многоквартирном доме).
Если недостатки возникли из-за нормального износа объекта долевого строительства или его частей, а также нарушения собственником требований технических регламентов или проведенного ненадлежащего ремонта, то в таком случае застройщик за них ответственности не несет (п. 7 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Устранение недостатков в квартире
Обнаружив недостатки в передаваемом объекте, участник ДДУ вправе требовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в установленный срок;
- возмещения расходов при устранении недостатков;
- уменьшения цены договора долевого участия.
В таком случае принимающей стороне не следует подписывать акт приема-передачи!
Вместо этого необходимо обратиться к застройщику с требованием о составлении и обоюдном подписании акта о несоответствии (составляется в 2-х экземплярах):
- один его экземпляр передается застройщику под роспись или заказным письмом;
- второй остается у участника долевого строительства.
Далее необходимо определить разумные сроки по устранению недостатков в зависимости от их характера и времени, необходимого для устранения. После согласования сроков дольщик оформляет с застройщиком соглашение по устранению недостатков либо направляет претензию с соответствующими требованиями.
Если застройщик нарушил срок устранения недостатков долевого строительства, дольщик вправе (согласно п. 8 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ) претендовать на выплату соответствующей неустойки за каждый день просрочки в размере 1% от:
- стоимости жилого помещения, при условии, что недостаток служит основанием признания жилья непригодным для проживания ;
- стоимости расходов, требуемых для устранения данного недостатка строительства.
Если все недостатки незначительные - дольщик может подписать сразу передаточный акт с указанием выявленных недостатков и с требованием их дальнейшего устранения.
Новостройку достроили и вас пригласили принять квартиру. Но там вы обнаруживаете плохо вставленные окна, батареи заляпаны раствором, в санузле кривая стена, а кое-где даже виднеется трещина? Специально для Новострой-М юрист Юрий Крюков рассказывает, как грамотно действовать в такой ситуации.
Качество новостроек в последнее время оставляет желать лучшего, из-за кризиса зачастую застройщики экономят на строительных материалах и нанимают на работу непрофессионалов. При этом застройщик не всегда хочет исправлять выявленные дольщиками при осмотре квартиры недостатки. Как же добиться справедливости?
Законом о долевом строительстве установлено, что качество передаваемого помещения должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Но по традиции, в правоприменительной практике не все так однозначно: cуды по-разному трактуют п.2 ст.7 214-ФЗ «О долевом строительстве», в котором речь идет о недостатках, приведших к ухудшению качества строительного объекта, или о иных недостатках, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
Одни суды говорят о том, что достаточно, чтобы недостатки привели к ухудшению качества объекта, другие, - что недостатки должны делать помещение непригодным для проживания.
Так, Обнинский городской суд Калужской области удовлетворил требования дольщика по гражданскому делу № 2-423/2016, а по аналогичному делу (№ 2-892/2016), рассмотренному Каменским районным судом Ростовской области в исковых требованиях дольщиков было отказано.
Вопрос в вечном «казнить нельзя помиловать»: в первом случае суд в своем решении указал, что «Обращаясь с требованием об устранении недостатков строительства, истец реализовал свои права, предусмотренные ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ.», - т.е. имел право не принимать квартиру по причине недостатков в отделке, и суд отнес это к существенным недостаткам.
Во втором же случае суд указал «что перенос срока передачи квартиры имел место не вследствие задержки строительства или иных виновных действий (бездействия) ответчика, а вследствие отказа истцов принять квартиру по причине наличия недостатков, не являющихся существенными и не препятствовавших использованию помещения по прямому назначению.», - а именно: незакрепленные и поцарапанные подоконники, плохо установленные окна, конденсат.
К несущественным недостаткам относятся повреждения оконных конструкций, входных и межкомнатных дверей (царапины, потертости, сколы, вмятины), небольшие трещины в не несущих перегородках, отсутствие горячей/холодной воды, неработающий лифт, строительный мусор и т.п.
Существенным недостатком может быть отсутствие вентиляции, сквозные дыры в межэтажных перекрытиях, плесень, отсутствие сантехнического оборудования (если предусмотрено договором) и т.п.
Если выявленные недостатки носят существенный характер, то вы вправе не подписывать акт приемки-передачи и потребовать от застройщика устранения недостатков в разумный срок, или уменьшения покупной цены, или возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Если недостатки не являются существенными, то не принимать помещение по акту вы не имеете право - застройщик в данном случае может передать помещение по акту, подписанному в одностороннем порядке.
Как же правильно поступить, если у вас имеются претензии по качеству принимаемого объекта? Привлекайте к приемке эксперта , который подготовит обоснованное заключение со ссылками на нормативные акты. При осмотре квартиры составляйте дефектную ведомость (акт о выявленных недостатках, акт осмотра, смотровой лист) с указанием всех выявленных недостатков, передайте его застройщику и получите отметку о том, что он принял этот перечень. Требуйте оформить этот документ как приложение к акту приемки-передачи. Требуйте убрать из акта приемки пункт об отсутствии претензий по качеству квартиры.
После подписания акта приема-передачи помещения вы также сможете обратиться к застройщику с требованием устранения недостатков в рамках гарантийных обязательств. По закону на застройщике лежит повышенная ответственность за неисполнение обязательств по устранению недостатков. Согласно п. 8 ст. 7 214 ФЗ за каждый день задержки устранения недостатков застройщик обязан будет выплатить 1% от цены помещения.
Таким образом, если вы обнаружили недостатки, я рекомендую подписать акт осмотра со всеми выявленными недостатками и принять помещение по акту приема-передачи, после чего предъявлять претензии застройщику по качеству, а в случае их неустранения - обращаться в суд.
Поскольку каждый случай приемки квартиры является индивидуальным, зависит от условий договора, характера выявленных недостатков, истории взаимоотношений с застройщиком - обращайтесь за консультацией к юристам, специализирующимся на долевом строительстве. При грамотной подготовке документов шансы добиться успеха в споре с застройщиком значительно увеличиваются.
