Pašlaik galvenie būvniecības finansēšanas avoti Krievijā ir banku aizdevumi, individuālo investoru fondi, Krievijas nekustamo īpašumu ieguldījumu fondi un tiešo investīciju fondi.
Finansējuma avotu klāsts ir ierobežots, tāpēc trūkst elastīga un nodokļu ziņā optimizēta finanšu instrumenta, kas ļautu plašākam investoru lokam (Krievijas un ārvalstu) strādāt pie ļoti ienesīga. Krievijas tirgus Nekustamais īpašums.
Tādējādi Krievijas būvkompāniju veiksmīga attīstība pašreizējā vidē lielā mērā ir atkarīga no alternatīvu, gan Krievijas, gan ārvalstu investoriem pievilcīgu un nodokļu ziņā optimizētu finansējuma avotu izmantošanas. finanšu instrumenti, kas nodrošinātu investīciju resursu piesaisti Krievijas un ārvalstu nekustamo īpašumu projektos un varētu tikt īstenoti gan tieši būvniecības uzņēmumi, un ar citu Krievijas būvniecības un investīciju firmu iesaisti.
Investori, kuri iegulda savus, aizņemtos un aizņemtos līdzekļus fondu veidošanā un pavairošanā formā kapitālieguldījumi, var būt: . institūcijas, kas pilnvarotas pārvaldīt valsts un pašvaldību īpašumu vai īpašuma tiesības; . organizācijas un uzņēmumi, uzņēmēju apvienības, sabiedriskās organizācijas un citas visu veidu īpašumtiesību juridiskās personas; . starptautiskās organizācijas, ārvalstu juridiskās personas; . privātpersonas (pilsoņi Krievijas Federācija un Ārvalstu pilsoņi). Pasūtītāji (attīstītāji) var būt investori, kā arī citas privātpersonas un juridiskas personas, kuras investori ir pilnvarojuši būvniecības investīciju projektu īstenošanai. Regulējums attiecas uz finansēšanu un kreditēšanu: jaunbūve; esošo uzņēmumu paplašināšana, rekonstrukcija, tehniskā pārkārtošana; pirmsprojekta un projektēšanas darbi, kā arī tādu iekārtu iegāde, kurām nav nepieciešama uzstādīšana un kas nav iekļauta būvniecības tāmēs, ražošanas iekārtas, armatūra Kapitālieguldījumu finansēšanas avoti var būt: . pašu finanšu resursi un ieguldītāja finanšu rezerves saimniecībā (peļņa, nolietojums, skaidras naudas uzkrājumi un iedzīvotāju un juridiskām personām); . apdrošināšanas iestāžu iemaksātie līdzekļi nelaimes gadījumu, dabas katastrofu radīto zaudējumu atlīdzības veidā un citi līdzekļi; . investora aizņemtos finanšu līdzekļus vai viņa nodotos līdzekļus (obligāciju aizdevumus u.c.); . piesaistītie investora finanšu līdzekļi (līdzekļi no akciju pārdošanas, pajas un citi darba kolektīva dalībnieku, pilsoņu, juridisko personu ieguldījumi); . uzņēmumu asociāciju (arodbiedrību) noteiktajā kārtībā centralizētie finanšu līdzekļi; . līdzekļus ārpusbudžeta fondi; . līdzekļus federālais budžets tiek nodrošināts uz neatmaksājamu un atgriežamu pamata; Krievijas Federāciju veidojošo vienību budžetu līdzekļi; . ārvalstu investoru līdzekļi. Kapitālieguldījumu būvniecībā un objektos finansēšana var tikt veikta uz viena vai vairāku avotu rēķina.
Pēc īpašumtiesībām ir divas lielas avotu grupas: pašu un svešie (aizņemtie) līdzekļi.
Pašu finansējuma avoti ir:
- akciju emisijas un pārdošanas rezultātā iegūtie līdzekļi;
Atvilkumi no peļņas, kas paliek organizācijas rīcībā (tīrā peļņa), kas novirzīti apgrozāmā un pamatkapitāla palielināšanai;
Līdzekļi, ko neatsaucami piešķīrušas augstākas kontrolakciju sabiedrības, akciju sabiedrības, finanšu un rūpniecības grupas;
Labdarības ziedojumi utt.
Ārējie finansējuma avoti ir:
Valsts (Krievijas Federācijas federālo subjektu) apropriācijas un vietējie budžeti dažādi bez maksas sniegti uzņēmējdarbības atbalsta fondi.
Galvenie budžeta līdzekļu izlietojuma virzieni:
Dzīvojamā fonda remonts un celtniecība sociālajai izmantošanai;
Būvniecības nozares bāzes attīstība un augstas efektivitātes ražošana celtniecības materiāli;
Komunālo pakalpojumu izbūve un rekonstrukcija;
Teritoriju inženiertehniskā sagatavošana jaunai apbūvei.
Valsts centralizēto kapitālieguldījumu finansēšana no federālā budžeta līdzekļiem, kas paredzēti neatmaksājami, tiek veikta saskaņā ar apstiprināto būvprojektu un objektu sarakstu federālās zemes vajadzībām, ja nav citu avotu, vai valsts kārtībā. atbalsts prioritāro ražotņu būvniecībai ar maksimālu pašu aizņemto un citu līdzekļu piesaisti Komercbanku sarakstu, kuras veic kredītņēmēju (attīstītāju) finansēšanas operācijas, nosaka Valdības Kredītpolitikas komisija pēc Latvijas Republikas ministrijas priekšlikuma. Krievijas Federācijas finanses, ņemot vērā atzinumu Centrālā banka Krievijas Federācija un Krievijas Federācijas ministrijas un departamenti. Finansējums un kreditēšana jauktu investīciju objektu celtniecībai uz federālā budžeta, organizāciju, uzņēmumu pašu līdzekļiem un citiem juridiskiem un personām tiek veiktas, ievērojot budžeta asignējumu un pašu līdzekļu izlietojuma proporcijas visā objektu būvniecības laikā. Kapitālieguldījumu finansēšana uz investoru pašu līdzekļu, kā arī uz bankas pašu līdzekļu rēķina tiek veikta, pusēm vienojoties. Līgumslēdzējas puses patstāvīgi nosaka kārtību, kādā investori (klienti) iemaksā savus līdzekļus bankas kontos, lai finansētu kapitālieguldījumus, kreditēšanu un ieguldījumu procesa dalībnieku savstarpējos norēķinus par veiktajiem līgumdarbiem un iekārtu, materiālu un energoresursu piegādi, un pakalpojumu sniegšana. Maksājuma veidus nosaka līgumi.
Ir norobežoti nekustamā īpašuma objektu finansēšanas jēdzieni "metode", "forma" un "avoti", izdalīti kritēriji un piedāvāts daudzfaktoru modelis finansēšanas avotu optimizēšanai.
Nodrošināt, ka nekustamo īpašumu aktīvi tiek finansēti pareizajā apjomā, ir viens no svarīgākajiem jebkura nekustamā īpašuma attīstības projekta un līdz ar to arī ikvienam attīstītājam. Viena no būtiskām nekustamā īpašuma iezīmēm ir tā augstā kapitāla intensitāte. Jo nekustamais īpašums ir dārga prece, tāpēc tā iegāde vai būvniecība prasa ievērojamu kapitālieguldījumu apjomu. Līdzekļu piesaiste nekustamā īpašuma objekta iegādei vai būvniecībai, no vienas puses, ir svarīgs pasākums, no otras puses, elements šāda ieguldījuma ienesīguma veidošanā. Tajā pašā laikā nekustamā īpašuma finansēšana bieži vien ir saistīta ar pašu un aizņemtu finansējuma avotu kombināciju. Līdz ar to jautājumu risināšana saistībā ar nekustamā īpašuma objektu finansēšanas racionālas izvēles pamatojumu ir neatliekams uzdevums.
Teorētiskā pētījuma rezultāti par nekustamā īpašuma finansēšanas avotiem, metodēm un formām parādīja sekojošo:
- atšķiras gan finansēšanas metožu skaits, gan to sastāvs;
- finansēšanas metožu nosaukumos ir noteiktas leksikas atšķirības;
- bieži finansēšanas veidi daudz neatšķiras no metodēm.
- Janovskis V.V. Reālo investīciju finansēšanas avoti un to ekonomiskais pamatojums: Kand. …kande. ekonomika Zinātnes: 08.00.10. - Belgoroda, 2002. - 170 lpp.
Lai atrisinātu identificēto problēmu, ir jāpiemēro integrēta pieeja. Tātad, lai atrisinātu problēmu par dažu zinātnieku sniegto veidlapu atbilstību finansēšanas metodēm, ir lietderīga Janovska V.V. piedāvātā pieeja. Lai atrisinātu šādas pretrunas, pētnieks norobežo šos jēdzienus un atsaucas uz kategoriju "metode" un "forma" semantiku. Krievu valodas vārdnīcā ir šādas metodes un formas definīcijas: "metode ir veids, kā kaut ko praktiski īstenot; forma ir kaut kā ārēja izpausme noteikta satura dēļ".
Pamatojoties uz iepriekš minētajām definīcijām, jāpiekrīt Janovska V.V. kur iespējams, izmantojiet gan frāzes "finansēšanas metodes", gan "finansēšanas veidi". Taču, lai novērstu neskaidrības, finansējuma avotu piesaistes metode šī pētījuma ietvaros tiks saukta par nekustamā īpašuma objektu finansēšanas metodi. Turpmāk metodes būtības ārējās izpausmes sapratīsim kā pamatlīdzekļu finansēšanas veidu. Tādējādi vienai finansēšanas metodei var būt savas ārējās izpausmes formas. Līdz ar to noteiktas metodes ietvaros identificētās formas tās vieno saimnieciska vienība, kas ļauj tos attiecināt tieši uz šo finansēšanas metodi. Piemēram, aizdevuma piesaiste un obligāciju emisija ir parādu finansēšanas veidi (kas tiek uzskatīti par finansēšanas metodi), lai to piesaiste atbilstu atmaksas, steidzamības un samaksas nosacījumiem un ļauj tos apvienot vienā nekustamā īpašuma finansēšanas veidā. objektus.
Līdz ar to uzskatām par lietderīgu izdalīt finansēšanas metodes un tajās - finansēšanas formas, kuras sastāv no finansēšanas avotiem (1.att.).
Finansēšanas metodes Finansēšanas metodes iezīmes Pašfinansēts Finansējums tikai no pašu līdzekļiem Akciju turēšana Finansējums, izmantojot operācijas ar akcijām un citiem vērtspapīriem Parādu finansēšana finansējums ar steidzamības nosacījumiem, atmaksa, samaksa Konsorcija finansējums Finansējums, apvienojot iespējas ar citām uzņēmējdarbības vienībām Līzings un pārdošana Finansējums nevis skaidrā naudā, bet materiālā veidā ar noteiktiem nosacījumiem Valdības finansējums finansējums tikai no valsts līdzekļiem, stingri noteiktām valdības programmām, projektiem koncesijas finansējums finansēšana ar nosacījumiem, kas ir ievērojami izdevīgāki nekā tirgū esošie Projektu finansējums Finansējums, nevis tiesības piedalīties projekta rezultātu dalīšanā Subsidēšana Neatmaksājams finansējums Jauktas finanses finansējumu, apvienojot vairākas finansēšanas metodes Pamatojoties uz atsevišķām finansēšanas metožu iezīmēm, tiek piedāvāts piešķirt noteiktas metodes un formas nekustamā īpašuma objektu finansēšanai (2. att.).
Nekustamā īpašuma finansēšana paredz savu un aizņemto finansējuma avotu kombināciju, kas aktualizē finansēšanas avotu optimizācijas problēmu. Šajā aspektā piedāvājam veikt nekustamā īpašuma finansēšanas avotu daudzkritēriju optimizāciju. Formalizējot jebkuru optimizācijas modeli, priekšnoteikums ir tā orientācija, kurā vispārējs skats var ietvert rezultāta palielināšanu vai samazināšanu.
Rīsi. 2- Nekustamā īpašuma objektu izveidoto finansēšanas avotu apjoma kritērijam jābūt vienādam ar noteiktu līdzekļu nepieciešamības apjomu. Tajā pašā laikā nepietiekamais apjoms liecina par īstenotās nekustamā īpašuma objektu finansēšanas politikas neefektivitāti, tāpēc šim kritērijam par optimālu vēlams uzskatīt kritērija maksimālo vērtību.
Kritēriji finansējuma avotu piesaistes laika samazināšanai un ar finansējuma iegūšanu saistīto izmaksu minimizēšanai jau nosaukumā ir vērsti uz minimizēšanu.
Finansēšanas avotu struktūras atbilstības kritērijs kapitāla mērķa finanšu struktūrai par optimālu atzīst alternatīvu, kurai ir vismazākā novirzes kvadrātā no kapitāla mērķa finanšu struktūras.
Tādējādi optimizācijas problēma ir tāda, ka ir jāizvēlas šāda viena alternatīva (finansēšanas avotu kombinācija) x* no pieņemamo alternatīvu kopuma (visas iespējamās finansējuma avotu kombinācijas) X. Formalizētajam vairāku mērķu optimizācijas modelim ir šāda forma:
kur: y v = f v (x)- finansējuma apjoma optimizēšanas mērķfunkcija;
y t = f t (x)- finansējuma piesaistes laika optimizācijas mērķa funkcija;
y c = f c (x)- finansējuma piesaistes izmaksu optimizācijas objektīva funkcija;
y s = f s (x)- finansēšanas struktūras optimizācijas mērķfunkcija;
X- pieņemamu alternatīvu kopums;
x x ir atsevišķa alternatīva.
Tādējādi piedāvātais optimizācijas modelis ļauj izvēlēties racionālāko finansējuma avotu kombināciju finansējuma apjoma, laika, izmaksu un struktūras atbilstības ziņā.
Bibliogrāfiskais saraksts
8.1. Investīcijas nekustamajā īpašumā
Zem investīcijas attiecas uz kapitāla ieguldīšanu projektu īstenošanā ar mērķi gūt peļņu. Ieguldītos līdzekļus sauc par investīcijām. Attiecībā uz nekustamā īpašuma objektiem ir:
Reālās investīcijas - investīcijas nekustamā īpašuma izveidē (attīstīšanā), uzņēmumu (īpašumu kompleksu) rekonstrukcijā vai tehniskajā pārbūvēšanā;
Portfeļieguldījumi ir ieguldījumi akciju iegādē un vērtīgi papīri valsts, attīstītāju organizācijas, investīciju fondi, apdrošināšanas un citas finanšu kompānijas. Šajā gadījumā investori palielina savu finanšu kapitālu, saņemot dividendes - ienākumus no vērtspapīriem, līdzīgi kā īres vai depozīta procenti, glabājot naudu bankās. Nauda tiek ieguldīta nekustamā īpašuma objektu izveidē (attīstīšanā), jo bez materiālās ražošanas nav kur gūt peļņu. Reālas investīcijas Nauda iztērēti akciju, vērtspapīru iegādei, ko veica organizācijas, kas izdeva korporatīvos dokumentus, lai piesaistītu finanšu resursi lai izveidotu (attīstītu) nekustamā īpašuma objektus;
Ieguldījumi nemateriālajos aktīvos - ieguldījumi īpašuma tiesību un īpašuma tiesību (novērtēts naudas ekvivalentā) iegūšanai uz zemes gabaliem, ēkām, īpašumu kompleksiem; sertifikāti un licences, izgudrojumu patenti, sertifikāti jaunām tehnoloģijām, lietderīgie modeļi, preču zīmes, tirdzniecības nosaukumi utt.
Atkarībā no īpašuma formas investīcijas tiek sadalītas privātajās, valsts, ārvalstu un kopīgajās.
Privātās investīcijas- tas ir pilsoņu līdzekļu ieguldījums akcijās, obligācijās un citos vērtspapīros, kā arī uzņēmumu un organizāciju ieguldījumi ar nevalstisko īpašuma formu.
Valsts investīcijas veic federālās, reģionālās un vietējās iestādes no budžeta, ārpusbudžeta fondiem un aizņemtiem līdzekļiem.
Ārvalstu investīcijas ir ieguldījums ārvalstu pilsoņiem, juridiskām personām un valstīm.
Kopīgs ieguldījums- tās ir investīcijas uz valsts subjektu un ārvalstu partneru kopīga pamata.
Nekustamais īpašums ir viens no nozīmīgākajiem investīciju objektiem. Atdeve no tiešajiem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā un ar nekustamo īpašumu nodrošinātos vērtspapīros, ja tos efektīvi pārvalda, parasti pārsniedz procentus par aizņemto kapitālu un ienākumus no vērtspapīriem. Turklāt investoriem vēlams iegādāties nekustamos īpašumus kā saistību nodrošināšanas līdzekli, jo tie ir reāls aktīvs un ir uzticami, jo ir “caurspīdīgi” riska novērtēšanai un rentabilitātes aprēķiniem.
Investīciju darbības objekti nekustamo īpašumu jomā ir visi investīciju projektu dalībnieki: investori, attīstītāji, darbu veicēji, nekustamā īpašuma objektu lietotāji, piegādātāji, banku, apdrošināšanas un starpniecības organizācijas, fondi u.c.
Investori - fiziskas un juridiskas personas, kas iegulda savus, aizņemtos un aizņemtos līdzekļus nekustamā īpašuma objektu finansēšanā un to paredzētās izmantošanas nodrošināšanā.
Investori var būt:
Valsts valdība un Federācijas veidojošo vienību, Maskavas, Sanktpēterburgas, autonomo republiku statusu subjektu un citu vienību (Tatarstānas, Čuvašijas, Komi, Burjatijas, Jakutijas, Tuvas uc) valdības, kas ir pilnvarotas pārvalda valsts īpašumu vai pārvaldīšanas struktūras ar īpašuma tiesībām;
Vietējās pašvaldības, pašvaldības, kuras pārstāv institūcijas un dienesti, kas tam ir pilnvaroti ar likumu;
Uzņēmēju apvienības, organizācijas un citas juridiskas personas;
Apvienotās Krievijas un ārvalstu organizācijas;
Ārvalstu organizācijas un citas juridiskas personas;
Iekšzemes un ārvalstu privātpersonas;
Ārvalstu pārstāvniecības;
Starptautiskās organizācijas.
Investori ir tiešie finanšu resursu un cita kapitāla ieguldītāji, kas darbojas kā nekustamā īpašuma pircēji un lietotāji.
Investori var būt arī finanšu un rūpniecības grupas, ieguldījumu fondi, kas darbojas kā individuālie investori un investoru sindikāta veidā.
Investīciju projektu īstenošanai nekustamo īpašumu jomā nepieciešams izstrādāt priekšizpēti, veikt inženierizpētes, izstrādāt projekta dokumentācijaēku un būvju celtniecībai un uzstādīšanai, rekonstrukcijas darbu veikšanai, līgumu slēgšanai ar būvniecības un uzstādīšanas līgumorganizācijām būvniecības un uzstādīšanas īstenošanai, nodošanai ekspluatācijā utt. Investori pasūtītāja funkcijas var veikt paši, izmantojot attiecīgos pakalpojumus vai ar juridisku starpnieku vai privātpersonu starpniecību, kurām ir nepieciešamās tiesības atsavināt ieguldījumus ieguldītāja noteiktajos ietvaros.
Darbu veicēji investīciju projektu īstenošanā nekustamā īpašuma jomā ir mērniecības, projektēšanas un būvniecības, nodošanas un citas organizācijas, kas veic darbus pie inženiertehniskajiem un inženierģeoloģiskajiem apsekojumiem, ēku un būvju projektēšanas, to būvniecības un ražošanas attīstības. jaudas.
Izpildītāju vidū ir arī inženieru firmas, kurām nav savu ražotņu, bet ir speciālisti vadītāji. Šīs firmas darbojas kā ģenerāluzņēmēji investīciju projektu īstenošanai, piesaistot būvniecības, uzstādīšanas un citas organizācijas dažādu darbu veikšanai uz apakšlīguma pamata. Speciālistu vadītāji veido un īsteno organizatorisko plānu visu darbu īstenošanai investīciju projekta ietvaros, nodrošina visu iesaistīto organizāciju darba koordināciju.
Investīciju projektu īstenošana nekustamo īpašumu jomā ir saistīta ar liela apjoma būvmateriālu, konstrukciju, izstrādājumu, tehnoloģisko iekārtu, tajā skaitā nestandarta, elektropreces, kabeļu izstrādājumu, cauruļu, velmētu u.c. izmantošanu. , šo produktu piegādātāji un to izplatītāji.
Liela grupa investīciju darbības subjektu nekustamā īpašuma jomā ir t.s institucionālie investori, kas ietver apdrošināšanas un ieguldījumu sabiedrības, dzīvojamo māju kooperatīvus, ieguldījumu fondus, individuālo mājokļu būvniecības fondus u.c.. Šo organizāciju mērķis ir piesaistīt brīvos līdzekļus no iedzīvotājiem, saimnieciskajām personām un novirzīt tos investīciju mērķiem.
Nodomu un praktisko darbību kopums, lai veiktu ieguldījumus nekustamajā īpašumā un nodrošinātu noteiktos finansiālos, ekonomiskos, ražošanas un sociālos rezultātus, ir investīciju projekts.
Atkarībā no aktīvu veida, kuros tiek veikti ieguldījumi nekustamajā īpašumā, tie tiek iedalīti nekustamajos (kapitālu veidojošos), finanšu un ieguldījumos nemateriālajos aktīvos. Iekšzemes ekonomikā dominē reālās investīcijas valstīs ar attīstītu tirgus ekonomika liela nozīme ir finanšu ieguldījumiem. Pēdējie ir saistīti ar vērtspapīru iegādi, portfeļa veidošanu un to pārdošanu, finanšu saistību pirkšanu un pārdošanu, kā arī vērtspapīru emisiju un pārdošanu. Finanšu ieguldījumi ir sadalīti taisni(akcijas, obligācijas, parādzīmes un citi vērtspapīri) un netiešs(uzticēties pasīvajiem ieguldījumiem utt.).
Finanšu ieguldījumi mājokļa vērtspapīros, kas nodrošināti ar nekustamo īpašumu vai hipotekārie kredīti(hipotēkas), ir netiešs ieguldījums. Mājokļa finanšu investīcijas lielākoties papildina reālās investīcijas, proti, lielākā daļa investīciju, izgājušas tehnoloģisko loku, kļūst reālas.
Ieguldījumi nemateriālajos aktīvos ietver ieguldījumus īpašuma tiesību un īpašumtiesību iegūšanā uz zemi, mežu un citu nekustamo īpašumu.
Atkarībā no investīciju investīciju virzieniem un to īstenošanas mērķiem investīciju projektiem nekustamā īpašuma jomā tie tiek klasificēti kā dzīvojamie, industriālie, komerciālie, finanšu, vides u.c. Vides projekti ietver projektus, kuru rezultātā tiek izveidoti vides objekti, uzlaboti esošo uzņēmumu parametri u.c.
Investīcijas nekustamajā īpašumā ir noteikta nekustamā īpašuma vai mājokļa ieguldījumu instrumentu iegāde ar mērķi gūt peļņu. Jebkurš īpašums tirgus sistēmā ar attīstītu ekonomiku un nobriedušu tirgu ir ne tikai stabils aktīvs, bet arī ienākumus nesošs īpašums. Pastāv vairākas teorijas, saskaņā ar kurām personīgā īpašuma iegāde tiek uzskatīta arī par ieguldījumu nekustamajā īpašumā, kas rada ienākumus. Patiešām, valstīs ar labi izveidotu tirgus ekonomiku jebkurš īpašums laika gaitā palielina vērtību (kapitālu) un nes īpašniekam pastāvīgus ienākumus. Tādējādi konkrēts īpašums ir ieguldījumu instruments, līdzīgs akcijām, obligācijām un citiem vērtspapīriem.
Krievijā uz valsts un uzņēmumu vērtspapīru tirgus straujās attīstības fona vēl nav izveidotas investīciju institūcijas, kas nodrošinātu tirgus likviditāti un atvērtību un piesaistītu iedzīvotāju uzkrājumus investīcijām nekustamajā īpašumā. Valsts politika nekustamo īpašumu tirgū, kuras mērķis ir palielināt ienākumus no nekustamā īpašuma izmantošanas, ir veidota tā, lai nodrošinātu kolektīvo ieguldījumu ieplūšanu nekustamajā īpašumā, ievērojot efektīvas noguldītāju tiesību aizsardzības sistēmas izveidi, kas tiks nodrošināta. atjaunot uzticību ieguldījumu iestādēm.
Par galvenajiem šādas politikas instrumentiem būtu jābūt stingrai to ieguldījumu institūciju darbības regulēšanai, kuras veic ieguldījumus nekustamajā īpašumā, un obligātai, regulējošai informācijas atklāšanai gan par ieguldījumu institūciju, gan citu profesionālo tirgus dalībnieku darbību.
Investīcijas nekustamajā īpašumā var tikt veiktas dažādos veidos: tieša īpašuma vai tiesību iegūšana uz to turpmākai attīstībai, ēku un būvju iegāde to ekspluatācijas un ienākumu gūšanas nolūkos.
Ir dažādi investīciju instrumenti un tehnoloģijas investīcijām nekustamajā īpašumā. Visplašāk tiek izmantoti: uzņēmuma pašu līdzekļu un aizņemtā kapitāla reinvestēšana, hipotēkas, līzings, parādsaistības, ieguldījumu fondi. Šajā jomā nemitīgi tiek meklēti jauni ceļi un formas, tiek izstrādātas dažādas shēmas finanšu ieguldījumiem nekustamajā īpašumā.
Viens no galvenajiem nekustamā īpašuma investīciju sistēmā ir finansēšanas funkcija- finanšu resursu nodošana no finansējuma avotiem reālo investīciju gala investoriem.
Investēšana nekustamajā īpašumā ir naudas nodrošināšanas un tērēšanas process, lai veiktu ieguldījumu darbības nekustamajā īpašumā.
Atšķirīga iezīme investīcijām nekustamajā īpašumā pašreizējā stadijā ir augstā integrācija vispārējā kredītu un investīciju sektorā.
Galvenie investīciju veidi nekustamajā īpašumā (arī dzīvojamajā) var tikt strukturēti pēc apbūves kapitāla principa, ar kura palīdzību tiek iegūts īpašums:
Finansējums tikai ar pašu kapitāls;
Parādu finansēšana;
Finansējums ar jauktā kapitāla palīdzību - savs un aizņemts.
Finansējums, izmantojot tikai pašu kapitālu (neaizņemtos līdzekļus), t.i., pircēja un pārdevēja norēķini par īpašumu, veicot darījumu tikai par saviem līdzekļiem, tiek izmantots diezgan reti. Nekustamā īpašuma objektu finansēšana tikai uz aizņemtā kapitāla rēķina lielākā mērā attiecas uz īpašiem finansēšanas veidiem (būvkredīti, Dažādi pašvaldību finansējums u.c.), kuru finansēšanai, kreditēšanai un apdrošināšanai nepieciešamas īpašas tehnoloģijas. Tajā pašā laikā pašai aizdevuma formai var būt sarežģīta struktūra, kas sastāv no vairākiem aizdevumiem un aizdevumiem. Arī iedzīvotāju mājokļa iegādes finansēšana, izmantojot tikai aizņemtos līdzekļus, notiek diezgan reti un prasa papildu apdrošināšanu vai citu papildu nodrošinājumu.
Galvenais investīciju veids nekustamajā īpašumā ir jauktais finansējums. Tajā pašā laikā aizņemtais kapitāls var sastāvēt arī no vairāku veidu aizdevumiem (vai aizdevumiem). Pašu kapitālu var iemaksāt vienreizēji, piemēram, līdzdalības veidā, vai arī to var uzkrāt, izmantojot dažādas uzkrājumu sistēmas, kas iekļautas vispārējā kreditēšanas tehnoloģijā, kā arī veidojot uzkrājumus bankā, mājokļu kooperatīvos, apdrošināšanas polisēs, dažādi konti, esošā īpašuma pārdošana un citi ārējie uzkrājumu avoti.
| Iepriekšējais |
1.Komercbankas. Komercbankas ir galvenais gan īstermiņa, gan vidēja termiņa aizdevumu avots. Viņi parasti dod priekšroku īstermiņa kredītu izsniegšanai - no viena līdz trim gadiem - uz būvniecības un nomas laiku, pēc kura ilgtermiņa aizdevējs atmaksā kredītu būvniecības aizdevējam.
2. Uzkrājumu un kredītu organizācijas. Tagad viņiem nav atļauts piederēt meitas uzņēmumiem un piedalīties nekustamo īpašumu kopuzņēmumos. Šobrīd tie galvenokārt nodarbojas ar kreditēšanu māju un dzīvokļu iegādei.
3.Apdrošināšanas kompānijas. Dzīvības apdrošināšanas sabiedrības izsniedz ilgtermiņa aizdevumus lieliem projektiem (parasti uz desmit gadiem) un nodrošina īstermiņa un ilgtermiņa finansējumu. Atšķirībā no vairuma būvniecības aizdevēju, viņi parasti piedāvā aizdevumus ar fiksētām procentu likmēm. Iesācējiem izstrādātājiem bez atbilstošas pieredzes būs grūti piesaistīt projektam apdrošināšanas kompāniju.
4. Pensiju fondi. Pensiju fondi kļūst par galveno nekustamā īpašuma finansēšanas avotu, jo tie cenšas diversificēt savus ieguldījumus. Pateicoties iespējai ieguldīt lielas summas, tie ir pievilcīgs finansējuma avots izstrādātājiem. Tie nodrošina gan īstermiņa būvniecības aizdevumus, gan ilgtermiņa hipotēkas finansējumu, parasti ar fiksētām likmēm. Parasti, pensiju fondi finansēt lielus projektus, ko īsteno pieredzējuši izstrādātāji.
5. Ārvalstu investori/ Lai gan daudzi ārvalstu investori dod priekšroku investīcijām jau uzceltos īpašumos, tie ir arī nozīmīgs finansējuma avots jaunbūvei, īpaši lielākiem uzņēmumiem.
7. Sindikāti un hipotēku ieguldījumu tresti. Sindikāti un nekustamā īpašuma ieguldījumu tresti (RE/7) ļauj sadalīt nekustamo īpašumu īpašumtiesības mazās daļās, kas pieejamas lielam skaitam iedzīvotāju. ieguldījumu sabiedrības). Biržā iekļautie sindikāti vairs nav nozīmīgs pamatkapitāla avots, lai gan privātie sindikāti komandītsabiedrību un kopuzņēmumu veidā joprojām ir labākais kapitāla avots mazākiem attīstītājiem.
8. REIT kļūst par arvien nozīmīgāku līdzekli kapitāla piesaistei attīstības prakses finansēšanai. Viņi apvieno daudzu investoru kapitālu, lai piesaistītu vai nodrošinātu finansējumu visu veidu nekustamajiem īpašumiem. REIT darbojas kā nekustamo īpašumu kopfondi, jo to biežie investori saņem visas priekšrocības, ko sniedz diversificēts portfelis, profesionāli pārvaldot. Viņu akcijas tiek tirgotas publiski, parasti tās tiek tirgotas lielākajās biržās.
9. Privātie investori un kopuzņēmumi. Iespējams, ka visizplatītākais finanšu partnera veids iesācējiem izstrādātājiem ir privātais investors kas var būt gandrīz ikviens
10. Veidojas arī daudzi investori pamatkapitāls ieguldījumu sabiedrība, lai tā varētu finansēt jaunu būvniecību vai esoša īpašuma iegādi. Kredītu organizācijas. Izmantojot savu ietekmi finanšu tirgos, dažas amerikāņu korporācijas rada*! kredītorganizācijas. Salīdzinot ar bankām, to kreditēšanas darbību federālā valdība regulē mazāk. Rezultātā viņi bieži vien ir gatavi aizdot riskantākiem un sarežģītākiem projektiem, nekā tiek finansēti komercbankas. Tomēr tie bieži maksā augstāku procentu likmes un viņiem ir lielākas iespējas savu interešu aizsardzībai tiesā.
11. Būvniecības aizdevēji. Būvniecības īstermiņa kredītus izsniedz dažāda veida aizdevēji. Kura konkrēta iestāde finansēs projektu, ir atkarīgs no izstrādātāju komandas pieredzes. projekta veids un apjoms.
8. Ekspertu juridiskās darbības būvniecībā priekšmets un tā veidi
Valsts ekspertīze ir svarīga un efektīva metode valdības kontrolēts un kontrole. Ekspertīze tiek saprasta kā analīze, izpēte, izvērtēšana, kuras rezultāts ir apstiprināto standartu, normu un noteikumu prasībām atbilstošs un sabiedrības un valsts interesēm atbilstošs secinājums. Galvenais mērķis, kuru veicina zināšanas, ir samazināt varbūtību, ka tiks pieņemts neoptimāls vadības lēmumi. Diemžēl ekspertu darbības jomā nav zinātniski izstrādātas terminoloģijas vārdnīcas, terminoloģijas nenoteiktība daudzos gadījumos rada interpretācijas problēmas. Ekspertu darbības tiek sajauktas ar citām darbībām un veiktajām funkcijām.
Valsts ekspertīze tiek veikta jomā, kas ir atzīta par nozīmīgu no valsts un sabiedrības interešu viedokļa un tāpēc tai nepieciešama īpašas valsts nodrošinātas aizsardzības garantijas. Īpaši nepieciešama ekspertu līdzdalība sociāli ekonomiskās, zinātnes, tehnikas un tehnoloģiju attīstības prioritāšu izstrādē, nodokļu maksātāju līdzekļu sadalē mērķtiecīgu pētniecības un inovāciju un tehnoloģisko aktivitāšu programmām un projektiem dažādās tautsaimniecības un sabiedrības jomās. .
Jebkurš investīciju un būvniecības projekts mājokļu celtniecība ietver šādas darbības:
Zemes iegāde un līdzekļu vākšana;
pētniecība;
Dizains;
Piegādes (materiāli tehniskā piegāde);
Dzīvojamās ēkas būvniecība;
Īpašuma tiesību reģistrācija;
Objekta ekspluatācija Katrā investīciju un būvniecības projekta īstenošanas posmā svarīga ir juridiskā ekspertīze, ko veic eksperts vai ekspertu grupa, lai analizētu un izvērtētu pabeigtos posmus un to atbilstību spēkā esošajiem tiesību aktiem. Juridiskās ekspertīzes uzdevums ir novērtēt pabeigtās būvniecības kārtas vides, ekonomiskās, sociālās un citas sekas.
Juridiskās ekspertīzes secinājumi un priekšlikumi tiek izmantoti dzīvojamo māju projektēšanā, celtniecībā un ekspluatācijā, kā arī to rekonstrukcijā un remontā un darījumos ar mājokļiem.
Zemes gabala piešķiršana būvniecībai tiek veikta saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilo, Zemes un pilsētplānošanas kodeksu prasībām.
Darbi, kuru veikšanai nepieciešama atļauja, ietver:
Jauna (kapitāla un nekapitāla) būvniecība;
Rekonstrukcija;
Restaurācija;
Nestacionāru objektu uzstādīšana;
Teritoriju izmantošana (pielāgošana saimnieciskās darbības veikšanai);
Teritoriju labiekārtošana;
Kapitālais remontsēkas, fasāžu remonts un krāsošana;
Telpu pārplānošana un pāraprīkošana;
Rekonstrukcijas darbi.
Visi investīciju projekti neatkarīgi no īpašuma formas un finansējuma avotiem ir pakļauti pārbaudei pirms to apstiprināšanas saskaņā ar Regulas Nr. Pilsētplānošanas kodekss RF. Ekspertīzes mērķis ir novērst tādu objektu radīšanu, kuru izmantošana pārkāpj fizisko un juridisko personu tiesības un valsts intereses, kā arī izvērtēt kapitālieguldījumu efektivitāti.
